（三）土地權(quán)利變動(dòng)公示、公信原則

　　公示原則是在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)，將變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的方式公示于眾，使第三人知道該土地權(quán)利變動(dòng)的情況。土地變動(dòng)公示來(lái)源于物權(quán)的排他性和優(yōu)先力，第三人通過(guò)公示知道土地的變動(dòng)情況及權(quán)利狀態(tài)，從而決定是否從事某種法律行為。公示原則和公信原則相互補(bǔ)充，共同保障交易安全。公示原則的作用在于，通過(guò)將有關(guān)情況公示于眾，使第三人在進(jìn)行交易時(shí)，了解該物權(quán)的變動(dòng)，判斷權(quán)利的真實(shí)與否，避免產(chǎn)生不必要的利益損害。物權(quán)公信的作用在于，即使公示的內(nèi)容與物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)不相同，只要交易活動(dòng)是按照提供的公示的信息進(jìn)行的，則法律就按公示所確定的內(nèi)容來(lái)保護(hù)第三者。

　　在我國(guó)建立土地權(quán)利變動(dòng)的公示和公信原則十分重要。首先從公示公信原則產(chǎn)生的社會(huì)條件上看，它是基于保障交易安全，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利的客觀需要而在近代民法中形成的。自然經(jīng)濟(jì)時(shí)期，生產(chǎn)者與消費(fèi)者相統(tǒng)一，社會(huì)產(chǎn)品處于凝滯狀態(tài)，法律的作用體現(xiàn)為保護(hù)所有權(quán)的絕對(duì)性；隨著社會(huì)的進(jìn)步，交易現(xiàn)象成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，保障交易的安全和穩(wěn)定為交易者所渴望，公示公信原則便有了其滋生的土壤。從另一個(gè)角度講，社會(huì)發(fā)展的這樣的過(guò)程，也就是從物的所有為中心向物的利用為中心的轉(zhuǎn)變過(guò)程。現(xiàn)代社會(huì)本位關(guān)注的正是社會(huì)資源的優(yōu)化配置和利用。在我國(guó)土地所有權(quán)的兩種形式禁止轉(zhuǎn)讓，在此情況下，只能通過(guò)土地使用權(quán)的流動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。公示制度是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的法律保障。其次，我國(guó)目前的土地登記制度并不能賦予某些權(quán)利以物權(quán)效力。1989年11月18日我國(guó)公布了《土地登記規(guī)則》，1995年3月31日發(fā)布了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，盡管在這兩個(gè)法規(guī)中確立了登記機(jī)關(guān)很大的權(quán)限（源于我國(guó)采取實(shí)質(zhì)審查主義），但登記機(jī)關(guān)的審查登記制度并不能賦予某些權(quán)利以物權(quán)的效力，一些法律未規(guī)定的權(quán)利仍處在現(xiàn)實(shí)需求中，而沒(méi)有變成法律上的權(quán)利。現(xiàn)行法已基本確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方法主要是登記，但是對(duì)于登記的機(jī)關(guān)、登記的效力、登記的程序等一系列問(wèn)題都應(yīng)加以明確。物權(quán)公示制度的完善尚需很長(zhǎng)的路要走。

　　（四）從實(shí)際出發(fā)的原則

　　土地權(quán)利的設(shè)置是土地權(quán)利制度建設(shè)和土地制度建設(shè)的核心內(nèi)容，同時(shí)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)中也占有舉足輕重的地位。設(shè)計(jì)安排土地權(quán)利體系時(shí)，除了要遵循民法物權(quán)法的一般原則外，還必須充分尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，從實(shí)際出發(fā)，從國(guó)情出發(fā)，來(lái)構(gòu)建土地權(quán)利體系。當(dāng)代國(guó)際，隨著國(guó)際交易越來(lái)越密切，各國(guó)反映流通規(guī)則的合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，彼此都互有不少借鑒甚至直接的移植，而以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法卻自羅馬法直至現(xiàn)在，各國(guó)都是自成一套，都是從本國(guó)的實(shí)際出發(fā)來(lái)構(gòu)建土地權(quán)利體系，都把國(guó)情因素作為一項(xiàng)十分重要的因素放到足夠重要的位置來(lái)考慮。這充分說(shuō)明了從實(shí)際出發(fā)的原則在土地權(quán)利設(shè)置中的重要地位。對(duì)此，我們一定要正確把握和認(rèn)真貫徹。

　　當(dāng)前，構(gòu)建我國(guó)的土地權(quán)利體系，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)的原則，要重點(diǎn)把握好兩點(diǎn)：一是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已在我國(guó)初步確立，并將在今后進(jìn)一步健全和完善，土地權(quán)利的設(shè)置要同我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，積極促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是要尊重我國(guó)土地權(quán)利變遷發(fā)展的歷史和現(xiàn)實(shí)，要與憲法精神和社會(huì)己普遍接受的法律原則相一致。所構(gòu)建的土地權(quán)利體系要同我國(guó)歷史的和現(xiàn)實(shí)的土地權(quán)利體系銜接好，切不可完全拋開(kāi)現(xiàn)實(shí)。另立爐灶。以免引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的震蕩。例如。根據(jù)憲法第九條、第十條、1988年憲法修正案第二條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，只存在國(guó)家所有和集體所有兩種所有權(quán)，而且只許可農(nóng)村集體土地所有權(quán)依征用的方式向國(guó)家土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這樣在設(shè)置我國(guó)的土地權(quán)利，規(guī)定所有權(quán)的內(nèi)容時(shí)，就不能像其他國(guó)家那樣規(guī)定土地可由私人所有，或所有權(quán)可進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)檫@在我國(guó)是嚴(yán)格禁止的，允許進(jìn)入市場(chǎng)的只能是從土地所有權(quán)上分離出來(lái)的土地使用權(quán)。

　　（五）土地用途特定原則

　　《土地管理法》第4條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。國(guó)有土地使用權(quán)可以按照特定的用途以劃撥、出讓、租賃、投資作價(jià)入股等方式取得，也可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)。集體土地由單位或者個(gè)人以承包合同方式從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，也可以用于居民宅基地或以投資入股、租賃等方式確認(rèn)土地使用權(quán)。土地用途管制土地使用權(quán)不同用途之間的改變，應(yīng)依法辦理批準(zhǔn)和登記手續(xù)。