土地出讓使用權(quán)的招標(biāo)拍賣(mài)，已是本市土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作中的重要手段，但由于少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)土地使用權(quán)的原則、做法缺少了解，致使在招標(biāo)拍賣(mài)中會(huì)出現(xiàn)一些不按游戲規(guī)則操作的行為，為此，我們專(zhuān)門(mén)請(qǐng)教了市房地資源管理局副局長(zhǎng)殷國(guó)元。

　　問(wèn)：土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣(mài)有沒(méi)有規(guī)定范圍？

　　答：此項(xiàng)工作以前的有關(guān)規(guī)定我參與了制定，我可以介紹一點(diǎn)情況。土地招標(biāo)拍賣(mài)是有規(guī)定范圍的。按照《市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣(mài)辦法》規(guī)定：用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類(lèi)項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)方式進(jìn)行，包括市政府對(duì)工商企業(yè)已注入土地資產(chǎn)的土地改變?yōu)榱��?lèi)項(xiàng)目用途的，以及以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)后改變?yōu)樾陆�六�?lèi)項(xiàng)目用途的，都應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)方式進(jìn)行。但經(jīng)市政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目，可按《辦法》施行前的出讓辦法執(zhí)行。

　　問(wèn)：怎樣確立招標(biāo)、拍賣(mài)地塊？

　　答：區(qū)（縣）招標(biāo)拍賣(mài)辦公室根據(jù)分解下達(dá)的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣(mài)計(jì)劃和用地性質(zhì)，確立本區(qū)（縣）具體的招標(biāo)、拍賣(mài)地塊。這些地塊應(yīng)符合下列條件：一、由規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖；二、由計(jì)劃管理部門(mén)明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)條件；三、有環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等部門(mén)的要求。

　　問(wèn)：怎樣確定招標(biāo)、拍賣(mài)地塊底價(jià)？

　　答：底價(jià)由區(qū)（縣）招標(biāo)拍賣(mài)辦公室在地塊招標(biāo)拍賣(mài)前，委托有資格的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)綜合考慮土地開(kāi)發(fā)程度、用途、年限、容積率、環(huán)境等因素，進(jìn)行招標(biāo)拍賣(mài)的底價(jià)評(píng)估，再報(bào)市招標(biāo)拍賣(mài)辦公室確認(rèn)。新增土地用地，主要包括征地費(fèi)用等前期費(fèi)用和出讓金。存量建設(shè)用地，主要包括原土地使用人的拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和出讓金。對(duì)于確定招標(biāo)、拍賣(mài)的地塊，由市招標(biāo)拍賣(mài)辦公室定期統(tǒng)一向社會(huì)公布。

　　問(wèn)：招標(biāo)有哪些程序？

　　答：土地使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?、出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標(biāo)公告；2、投標(biāo)人按招標(biāo)公告的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘地塊；3、投標(biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱；4、出讓人在招標(biāo)文件確定的招標(biāo)截止時(shí)間主持開(kāi)標(biāo)；5、由出讓人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，提出評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人；6、由出讓人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；7、中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書(shū)與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書(shū)。

　　問(wèn)：拍賣(mài)有哪些程序呢？

　　答：一般是拍賣(mài)前由拍賣(mài)人或委托拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告。競(jìng)買(mǎi)人在拍賣(mài)前提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)。競(jìng)買(mǎi)人按拍賣(mài)公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理登記入場(chǎng)手續(xù)，并按規(guī)定支付保證金。拍賣(mài)前，應(yīng)給符合資格的競(jìng)買(mǎi)人發(fā)編號(hào)的競(jìng)買(mǎi)標(biāo)志牌。通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)，應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人獲得出讓地塊的使用權(quán)。之后做法，與招標(biāo)相同，就不再贅述了。