城鎮土地定級受多因素影響，而各因素又分為若干因子，組成城鎮定級的因素因子體系。由于各因素因子所處的層次地位不同，在評價(jià)工作中不能隨意調換，只能按同一層次的因素因子進(jìn)行評分累加和比較。根據因素因子的性質(zhì)和影響方式的不同，可分為硬指標和軟指標。硬指標指某類(lèi)因素因子的影響程度可以用明確的數量關(guān)系進(jìn)行表示，例如，交通通達度因素的城鎮道路寬度因子。軟指標又稱(chēng)定性指標，側重從質(zhì)的方面反映因素因子的影響程度，例如，城鎮基礎設施因素的供水設施因子。

　　（1）綜合定級因素選擇范圍包括：

　　a.繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；

　　b.交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度；

　　c.基本設施方面的因素有：基礎設施完善度、公用設施完備度；

　　d.環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度；

　　e.其他方面的因素。

　　（2）商業(yè)用地定級因素選擇范圍包括：

　　a.繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；

　　b.交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度（客運）；

　　c.基本設施方面的因素有：基礎設施完善度。