土地價(jià)格修正與確定

　　1.根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。

　　2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權價(jià)格時(shí)，應進(jìn)行土地使用權年期修正。其年期修正公式為：

　　K=1-1/（1+r）n

　　式中：K——年期修正系數；

　　r——土地還原率；

　　n——土地使用權年期。

　　是否進(jìn)行年期修正要具體分析：

　　（1）當土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正；

　　（2）當土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。

　　（3）當待估宗地為出讓土地時(shí)，應進(jìn)行剩余使用權年期修正。

　　3.如果采用成本逼近法測算的是某一小區（或開(kāi)發(fā)區）的平均土地價(jià)格，還應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積（如道路、公共綠地等）是不能賣(mài)出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：

　　可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)×總土地面積/可出讓土地面積。

　　4.宗地成熟度修正。由于土地開(kāi)發(fā)程度通常設定為宗地紅線(xiàn)外的開(kāi)發(fā)程度，而對宗地紅線(xiàn)內的開(kāi)發(fā)狀況沒(méi)有考慮，因此對于宗地內的開(kāi)發(fā)和建設狀況也應進(jìn)行適當修正。