國(guó)有土地使用權(quán)的概念理解

　　一、國(guó)有土地使用權(quán)的主體

　　境內(nèi)外法人，非法人組織和自然人。

　　二、國(guó)有土地使用權(quán)的取得

　　有償（出讓、租賃、作價(jià)出資或入股）和無(wú)償；中外合資企業(yè)的場(chǎng)地使用權(quán)（作價(jià)出資、繳納場(chǎng)地使用費(fèi)）；國(guó)有農(nóng)用地、未利用土地也可出讓、租賃、承包和劃撥。

　　三、國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　劃撥的限制；地下資源及其他的限制；用途限制；規(guī)劃

　　四、國(guó)有土地使用權(quán)交易的規(guī)則

　　交易形式：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合資合并或其他投資活動(dòng)。

　　交易規(guī)則：民法規(guī)則，交易應(yīng)經(jīng)法定程序，遵循房地一致的原則。

　　國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，權(quán)利主體若變更，則為轉(zhuǎn)讓。

　　五、房屋基地使用權(quán)的按份享有，房屋區(qū)分所有。98年國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算計(jì)量技術(shù)規(guī)范》

　　六、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　1、概念：是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的無(wú)使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。但受交易限制；

　　2、主體：機(jī)關(guān)、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利，其他；

　　3、內(nèi)容及限制：享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，有限制的處分權(quán)；

　　4、劃撥土地的轉(zhuǎn)讓：受讓者補(bǔ)辦出讓；轉(zhuǎn)讓方繳收益中的土地收益，保留劃撥；

　　5、劃撥土地的出租：?jiǎn)为?dú)出租的，需辦理出讓手續(xù)；辦理租賃登記，并交土地收益；

　　6、劃撥土地的抵押：報(bào)政府批準(zhǔn)，出讓金金額；

　　7、作價(jià)出資或入股：不得直接投資，需辦理出讓；但中外合資企業(yè)、合作企業(yè)，依法批準(zhǔn)的除外；

　　8、國(guó)企改革的劃撥土地的處置：保留劃撥（不超過(guò)5年）；出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)；

　　9、優(yōu)惠住房的，不進(jìn)市場(chǎng)的保留劃撥；

　　10、劃撥土地的收回：公益事業(yè)、舊城改造等，給以補(bǔ)償。

　　七、出讓土地使用權(quán)（有償、有期限）

　　1、出讓的取得：協(xié)議（不低于底價(jià)）；招標(biāo)（3人以上）拍賣（一個(gè)應(yīng)買(mǎi)者）。但不能一概而論，可以底價(jià)處理；

　　2、出讓金的支付方式：合同60日內(nèi)支付，辦證；成片開(kāi)發(fā)的分期付款，領(lǐng)取臨時(shí)證，但期限不超過(guò)5年；

　　3、出讓土地的內(nèi)容：占有、使用、收益、處分（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)），分期付款的，不享有部分處分權(quán)；

　　4、權(quán)利限制：出讓期限；出讓合同的條件；違約責(zé)任；

　　5、出讓土地轉(zhuǎn)讓：支付全部出讓金和土地證；25%的開(kāi)發(fā)或成片條件形成；

　　6、出租和抵押：繼續(xù)履行出讓合同；轉(zhuǎn)讓需告知對(duì)方；不超過(guò)出讓期限；

　　7、出讓土地終止：未繼期、未批準(zhǔn)，提前收回，土地滅失；

　　8、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股：出讓的特殊形式，其轉(zhuǎn)讓受限制。

　　八、租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　1、概念：是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。不同于土地使用權(quán)租賃；

　　2、租賃土地的主體：新增經(jīng)營(yíng)性用地；存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地；依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的外商投資企業(yè)用地；短期用地；改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地；

　　3、取得方式：協(xié)議、拍賣、招標(biāo)；

　　4、租賃土地使用權(quán)內(nèi)容：享有占有權(quán)；使用權(quán)；收益權(quán)；沒(méi)有處分權(quán)。享有地上物所有權(quán)；

　　5、權(quán)利限制：合同法規(guī)定期限不超過(guò)20年。土地短期不超過(guò)5年。長(zhǎng)期不超過(guò)同類用途出讓土地最高年限。不能用于商品房開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓需告知出租人；

　　6、租賃可以價(jià)作出資（入股），需經(jīng)所有者代表同意；

　　7、租賃土地的轉(zhuǎn)讓和抵押：需經(jīng)所有者同意，不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，并按約定投資開(kāi)發(fā)完成，并辦土地和房產(chǎn)證；

　　8、租賃土地的出租：不需經(jīng)所有者同意；

　　9、租賃土地的終止：基本同出讓土地。

　　九、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)

　　低償性，有期限性（同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限）。享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)。其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等按劃撥土地交易處置。

　　十、城市私房用地使用權(quán)：房地一致，可繼承，用途限制，翻建限制