土地增值稅的由來？

　　1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，國務院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。2006年，全國土地增值稅收入為231億元。土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金等扣除項目后的余額計征。

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。也就是說，土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200％的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計征。

　　根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。

　　2006年以來，財政部、國家稅務總局先后下發(fā)了21號文件和187號文件，對土地增值稅有關政策進一步給予了明確。

　　現(xiàn)在人們經(jīng)常提到的預征和清算是什么概念？

　　土地增值稅實施細則規(guī)定，對納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算增值額的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。從實際情況看，各地稅務機關在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細則的有關規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，并在結(jié)算后進行稅款清算，多退少補。因此，可以說土地增值稅清算是該稅種開征后就一直存在的一項日常征管工作。

　　預征適用財稅（2006）21號文件，清算適用國稅發(fā)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文件），兩個文件的著眼點是針對各地對土地增值稅的預繳和清算工作進一步給予了明確，21號文件主要明確預征，187號文件主要明確清算。

　　近期的土地增值稅清算會產(chǎn)生哪些影響？

　　由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。

　　土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。