土地使用權(quán)抵押是指土地使用者作為債務(wù)人在法律上把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，但債權(quán)人并不占有土地使用權(quán)，債務(wù)人保留對土地使用權(quán)的占有。以土地使用權(quán)擔(dān)保的債務(wù)一經(jīng)償付，土地使用權(quán)在法律上的轉(zhuǎn)讓便立即失效。

　　土地使用權(quán)抵押有以下幾個法律特征：

　　（1）抵押人必須對土地使用權(quán)享有處分權(quán)或處分能力。這種權(quán)力和能力不僅來自抵押人是土地使用權(quán)的享有者，而且來自抵押的土地使用權(quán)沒有爭議。

　　（2）土地使用權(quán)在抵押期間不轉(zhuǎn)移占有，即土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，抵押人保留對土地使用權(quán)的占有權(quán)和使用權(quán)。抵押人的這些權(quán)力只有在債務(wù)人不能履行債務(wù)時才喪失。

　　（3）抵押權(quán)人對拍賣或折賣土地使用權(quán)所得有優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝嗽趥鶆?wù)履行期屆滿時不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)依法將抵押的土地使用權(quán)拍賣或折賣，并對拍賣或折賣所得優(yōu)先受償。把土地登記代理人站點加入收藏夾

　　（4）土地使用權(quán)抵押時，只有抵押合同簽訂時地上建筑物和其他附著物才進(jìn)入抵押財產(chǎn)，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。