7、區(qū)域因素條件指數(shù)

　　A商業(yè)繁華度條件指數(shù)

　　a商服中心級(jí)別指數(shù)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級(jí)到低級(jí)依次分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)四個(gè)等級(jí)，以待估宗地商服中心級(jí)別指數(shù)定為100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　b商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)

　　將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)定為優(yōu)（大于100個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、較優(yōu)（50-100個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、一般（10-30個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、較劣（小于10個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）五個(gè)級(jí)別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　B距商服中心距離指數(shù)

　　將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。

　　C交通條件

　　a交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點(diǎn)數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%；

　　b道路通達(dá)度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個(gè)級(jí)別，因素指數(shù)增加或減少1%；

　　c對(duì)外交通便利度指數(shù)：以待估對(duì)象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%；

　　d距市中心距離指數(shù)：以待對(duì)象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%；

　　e路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（密度大于一定公里/平方公里）、較優(yōu)（密度在一定公里之間的幅度）、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　D環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度指數(shù)（或環(huán)境條件）

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量分為無(wú)污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個(gè)等級(jí)，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　E基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　a生活設(shè)施完善度：指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無(wú)主要公用設(shè)施）三個(gè)等級(jí)，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　b公用設(shè)施完善度：將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。達(dá)到開(kāi)工條件等（注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開(kāi)發(fā)程度確定），說(shuō)明每增加或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度，或者給由一個(gè)絕對(duì)的修正數(shù)值。

　　F個(gè)別集聚規(guī)模指數(shù)：

　　將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小、小等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　8、個(gè)別因素條件指數(shù)

　　A容積率條件指數(shù)

　　確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(shù)（如廣州等地），“可直接采用容積率修正系數(shù)”。可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率；

　　B臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街（或路）、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級(jí)，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。

　　C宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)；

　　D宗地形狀指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降某個(gè)%.

　　E地形坡度指數(shù)：坡度假%以下屬優(yōu)、5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、20-25%屬較劣，25%以上屬劣。（對(duì)別墅或其它特殊用地除外）；

　　F地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)。

　　G規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無(wú)規(guī)劃限制，將無(wú)規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降某個(gè)%.

　　在確定因素條件指數(shù)時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：

　　因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓�布或采用的基�?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。

　　在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對(duì)交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小，應(yīng)充分考慮。

　　5、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算

　　經(jīng)過(guò)比較分析，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件的地價(jià)，再依據(jù)《規(guī)程》的地價(jià)確定方法，最后確定待估土地的估價(jià)。

　　市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

　　1、實(shí)例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長(zhǎng)、價(jià)格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型（出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等。

　　2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較大；

　　3、比較因素說(shuō)明未量化，過(guò)于籠統(tǒng)；因素條件說(shuō)明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因素或其他評(píng)估方法中的描述不一致。

　　4、確定因素條件指數(shù)中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說(shuō)明表）不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理，某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)誤）。

　　5、因素條件修正系數(shù)表中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說(shuō)明表或因素條件指數(shù)表）不一致；

　　6、地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤。

　　7、計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤。

　　8、確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果或計(jì)算錯(cuò)誤。

　　9、計(jì)算公式錯(cuò)誤。