【學(xué)員問題】總費(fèi)用計(jì)算方法是什么？

【解答】（1）單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)；

（2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。

房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：

a.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×（1-殘值率）

年折舊費(fèi)=耐用年限耐用年限

b.房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)=房屋可使用年限；

（3）土地純收益計(jì)算方法房地出租中的土地純收益求取：

土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限

（4）還原率的確定按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。

從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。

（5）土地價(jià)格確定土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡�原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：

a1p=—[1-——] r（1+r）n

 p——土地價(jià)格

a——土地純收益

r——土地還原率

n——土地收益年限

該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算土地年純收益。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。