【學(xué)員問題】市場比較法每個步驟具體是什么？

【解答】（1）收集交易資料；

（2）確定比較交易案例明確5個具體要求，還應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)；

（3）市場交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。

（4）期日修正交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進(jìn)行期日修正時，要特別注意價格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

b=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)。

（5）區(qū)域因素修正區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。

d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)。

（6）個別因素修正個別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。

修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

（7）土地使用權(quán)年限修正土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。

年期修正系數(shù)k=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]年期修正后地價=比較案例價格×k

（8）容積率修正容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）

（9）土地價格的最終確定通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格，然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。

對多個比準(zhǔn)價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。