（1）按照委托人指示處理代理事務的義務。

　　為委托人處理事務是土地登記代理人的義務，土地登記代理人應當依照委托人的授權指示處理事務，在開展土地登記代理合同中，委托人的授權指示可以表現為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理；②可以變動的指示。委托人指示是指導性的，其要求的內容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實際處理事務時，對其中某一部分可能發(fā)生的變化據實調整和變動；③任意性指示。委托人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒有具體的內容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務。

　　（2）及時告知的義務。

　　土地登記代理人在處理委托人的事務時，應當按照委托人的要求隨時報告處理事務的進展情況。處理事務完畢后應當向委托人報告處理事務的過程和應當交付委托人的有關文件及書證等材料。土地登記代理人向委托人報告處理事務的過程和結果應當視委托人的要求和必要性為限。

　　（3）維護委托人權益的義務。

　　土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中，土地登記代理人有義務維護委托人的合法利益。

　　（4）將處理事務的收益和所得交付委托人的義務。

　　由于土地登記代理是以委托人的名義開展登記代理業(yè)務的，所以在開展土地登記代理過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孽息等，應當及時交付給委托人。無論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應交付委托人。