土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作擔保財產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過土地使用權(quán)抵押，債權(quán)人可能取得土地使用權(quán)的變價處分權(quán)和就賣得價金先受償權(quán)。

　　土地使用權(quán)的抵押是一種不動產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點：

　　（1）用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

　　（2）土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。學(xué)*慧%教&育*網(wǎng)*

　　（3）土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

　　（4）土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　（5）土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

　　法律依據(jù)

　　（一）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　第四十七條規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

　　第四十九條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

　　第五十條規(guī)定：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　第六十一條第一款規(guī)定：房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

　　（二）《中華人民共和國擔保法》

　　第三十四條規(guī)定：下列財產(chǎn)可以抵押：

　　1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

　　2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

　　3、抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

　　4、抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

　　5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

　　6、依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　第三十九條規(guī)定：抵押合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　1、被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額；

　　2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

　　3、抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；

　　4、抵押擔保的范圍；

　　5、當事人認為需要約定的其他事項。

　　抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補正。