一、土地權利登記制度概況

　　土地權利登記，又簡稱為土地登記，是為了確定土地權利的歸屬、變更以及土地權利狀態(tài)有無負擔等，對土地上權利的確立、變更、轉移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權利變動的基本公示方式，是判斷土地權利變動生效的主要根據。

　　現代的土地登記來源于傳統大陸法系民法所謂不動產登記，不動產登記主要是指不動產登記簿上所記載的各種不動產物權變動的事實。因為作為實體法的民法典所關注的主要是登記這種事實狀態(tài)對實體權利的影響，而登記機關對不動產物權依法進行的記錄與涂銷活動是一項公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動產是關系到人類生存利益的重要財產，為保護市場交易的安全和善意第三人的合法權益，對其進行登記是重要的保護手段，由此，不動產登記應該成為不動產物權制度的重要組成部分。

　　我國現行土地登記制度，來源于1986年土地管理法，在《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權登記制度。新的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機關和權利類型：農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權；其中，中央國家機關實用的國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。第12條：依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。較為完整土地產登記制度是從1996年2月1日起開始在全國范圍內施行的《土地登記規(guī)則》。

　　二、我國土地登記制度的完善

　　1、關于登記的效力

　　登記的核心問題，是登記所產生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因；在對于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可推翻的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規(guī)定。然而，這僅僅是原則的、概括的規(guī)定。至于登記產生的是生效效力還是對抗效力？尚未明確。考察我國現行有關立法，其態(tài)度也較為暖昧，我國城市房地產管理法第35條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。”其中“應當”一詞表明該條款屬于強制性規(guī)范，但根據該法第40條和第49條的規(guī)定，房地產轉讓或抵押均需訂立書面合同，于是便有了疑問，登記究竟是轉讓合同或抵押合同的生效要件還是不動產物權變動的生效要件·