（二）土地利用權體系

　　利用權并不是一個規(guī)范的法律概念，它不過是所有權以外的土地權利的總稱。我國目前的土地利用權的種類主要有：土地使用權和土地租賃權、土地抵押權、地役權、空間權、耕作權等土地他項權利。

　　土地使用權是我國整個土地利用權體系的核心。目前，無論是國有土地還是集體土地多是通過使用權的轉移來達到利用土地的目的，法律對使用權的規(guī)定，相比之下，也最為詳細。土地使用權早在計劃經(jīng)濟時期就已經(jīng)產(chǎn)生，但當時其僅僅是所有權的一項權能，而不是獨立的物權。土地使用權獨立出來肇始于90年國務院第55號令，即《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》根據(jù)該條例的規(guī)定，土地使用權已經(jīng)登記，就具有對抗一般人的法律效力，并且可以轉讓、出租和抵押。至此，土地使用權已經(jīng)具有物權的性質。

　　目前我國土地使用權法律體系由兩個方面構成，即國有土地使用權體系和集體土地使用權體系。國有土地使用權因取得的方式不同分成：出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權、租賃土地使用權；另外，還有兩類特殊主體享有的土地使用權，即外商投資企業(yè)場地使用權和城市私房用地使用權。集體土地使用權分為：農(nóng)地使用權、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權、鄉(xiāng)村公益用地使用權。

　　土地租賃權實際是指土地使用權租賃。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規(guī)定了土地使用權出租的概念，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃權的客體是土地使用權，依據(jù)土地使用權而產(chǎn)生的一項權利。按照該條例租賃土地使用權應具有出讓國有土地使用權的條件（雖然一些劃撥國有土地使用權也可以出租），按照該條例第30條的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權出讓合同。即意味著出租土地使用權是出讓國有土地使用權權利客體的延續(xù)，雖然權利內容不同，但權利的行使范圍及限制具有約束力和覆蓋性，出租除應受對于出讓使用權的限制以外，還受其自身的性質的限制。例如承租人轉租土地使用權的，應經(jīng)土地使用權人的同意。出租土地使用權也具備轉讓土地使用權的基本條件，按照條例第28條的規(guī)定，未按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限后條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。該條件正是轉讓土地使用權的基本條件。那么，租賃土地使用權的性質是什么？我國有關土地的法律規(guī)范對土地使用權租賃的態(tài)度，時至今日仍不明朗，民事法律原則上將其列為債法的規(guī)定之中。今后在相關的土地立法上，應在承繼“買賣不破租賃”制度的基礎上，提升其物權屬性。原因是物權化的土地租賃權有利于提高處于弱者地位的承租人的法律地位，運用物權排除妨害的方法更充分地保護其合法權益。

　　土地抵押權指的是土地使用權抵押。這里的土地使用權抵押是指土地使用權人以土地使用權作為履行債務的擔保，當使用權人到期不履行債務或宣告破產(chǎn)時，抵押權人有權處分土地使用權，從中優(yōu)先受償。我國土地所有權屬于國家，土地本身不能成為抵押權的標的。通過處分抵押權取得的土地使用權，要受土地所有權的限制，表現(xiàn)為土地使用權合同規(guī)定的條件和期限。但設立土地使用權抵押，有利于土地開發(fā)。土地使用權抵押的目的是通過第它獲得貸款，并利用貸款開發(fā)土地。土地使用權抵押制度可以使金融業(yè)滲透到房地產(chǎn)業(yè)之中，保障了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中的資金需求，同時業(yè)促進了金融業(yè)的發(fā)展。

　　關于我國土地使用權的抵押的法律規(guī)定，分散在《土地管理法》、《擔保法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《農(nóng)村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》等。

　　另外一些土地權利，在目前的土地法律中尚沒有規(guī)定。比如，土地典權、地上權、地役權等。值得一提的是在民法通則中，規(guī)定了相鄰權制度，作為處理相鄰不動產(chǎn)關系的法律依據(jù)。但是，相鄰權只發(fā)生在相鄰土地使用權人之間，由于行使相鄰權有嚴格的條件限制，相鄰權已經(jīng)不能勝任復雜的土地使用關系。例如對非相鄰的土地的通行、取水、排水等使用收益，不屬于相鄰權調整范圍，目前還沒有獲得保護的法律依據(jù)。只有設立地役權，才能解決此類問題。從我國現(xiàn)行法的制度設計上看，屬于現(xiàn)代地役權內容的某些權利，一些單行法分別作了規(guī)定，例如采礦權、取水權、捕撈權、狩獵權、伐木權等。但是地役權的范圍廣泛，而規(guī)則相對一致。采用目前這種零散規(guī)定的做法，一是有遺漏，二是不統(tǒng)一，三是不便掌握。因此對地役權進行統(tǒng)一立法應當是未來的發(fā)展方向。