出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經營國有土地使用權變更登記應注意哪些要點？

　　一、申請

　　1.申請人：出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經營國有土地使用權變更登記的申請人為出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經營國有土地使用權的轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產涉及土地使用權轉讓的，申請人為抵押人（使用者）、抵押權人和受讓人。

　　2.申請時限：根據《土地登記規(guī)則》第三十五條、第三十七條、第三十八條、第四十條規(guī)定：

　�。�1）作價出資（入股）方式轉讓的，在作價出資（入股）合同簽訂之日起30日內。

　　（2）轉讓的，在轉讓合同或協(xié)議簽訂后30日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發(fā)證后15日內。

　�。�3）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內或接到上級主管部門的批準文件后30日內。

　�。�4）處分抵押財產的，在抵押財產處分后30日內。

　　3.申請人應當提交的權屬證明文件：

　�。�1）原《國有土地使用證》。

　�。�2）土地稅費交納證明。

　　除了以上權屬證明文件外，各類出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經營國有土地使用權變更登記還應提交以下證明文件：

　�。�1）以入股方式轉讓的，提交入股合同。

　�。�2）土地使用權轉讓的，提交轉讓合同、轉讓地塊投資證明、稅費繳納憑證。

　�。�3）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準文件。

　�。�4）處分抵押財產的，提交處分抵押財產的證明文件。

　　二、權屬審核

　　1.對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地使用者名稱一致。

　　2.對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用者對地塊的投資必須達到合同的約定。

　　3.對使用期限的審核。土地使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。

　　4.對土地價格的審核。申報價格過低，國家可以行使優(yōu)先購買權：申報價格過高，國家限價。

　　5.對稅費的審核。申請人應按國家規(guī)定繳納有關稅費，如土地增值稅等。

　　6.對土地用途的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應有有關部門的批準。

　　7.對房產變更的審核。房產轉移應已辦理房產登記手續(xù)，申請人領有《房屋所有權證》。

　　8.授權經營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉讓土地。

　　三、注冊登記核發(fā)證書

　　出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經營國有土地使用權變更登記涉及土地使用權的變更，因此出讓和國家作價出資（入股）等國有土地使用權變更登記需報人民政府批準，經人民政府批準后，方可進行注冊登記。

　　1.整宗地發(fā)生權屬變更的，在原《土地登記卡》上進行：出現(xiàn)宗地分割的，分別新建《土地登記卡》，在新《土地登記卡》上進行登記。

　　2.收回并注銷原《國有土地使用證》，土地登記人員依據《土地登記卡》填制《國有土地使用證》，并由土地登記機關代表政府核發(fā)給出讓國有土地使用者。