出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記應(yīng)注意哪些要點？

　　一、申請

　　1.申請人：出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人為抵押人（使用者）、抵押權(quán)人和受讓人。

　　2.申請時限：根據(jù)《土地登記規(guī)則》第三十五條、第三十七條、第三十八條、第四十條規(guī)定：

　　（1）作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)讓的，在作價出資（入股）合同簽訂之日起30日內(nèi)。

　　（2）轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。

　　（3）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到上級主管部門的批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。

　　（4）處分抵押財產(chǎn)的，在抵押財產(chǎn)處分后30日內(nèi)。

　　3.申請人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件：

　　（1）原《國有土地使用證》。

　　（2）土地稅費(fèi)交納證明。

　　除了以上權(quán)屬證明文件外，各類出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記還應(yīng)提交以下證明文件：

　　（1）以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同。

　　（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、稅費(fèi)繳納憑證。

　　（3）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準(zhǔn)文件。

　　（4）處分抵押財產(chǎn)的，提交處分抵押財產(chǎn)的證明文件。

　　二、權(quán)屬審核

　　1.對申請人的審核。申請人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致。

　　2.對轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用者對地塊的投資必須達(dá)到合同的約定。

　　3.對使用期限的審核。土地使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。

　　4.對土地價格的審核。申報價格過低，國家可以行使優(yōu)先購買權(quán)：申報價格過高，國家限價。

　　5.對稅費(fèi)的審核。申請人應(yīng)按國家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，如土地增值稅等。

　　6.對土地用途的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應(yīng)有有關(guān)部門的批準(zhǔn)。

　　7.對房產(chǎn)變更的審核。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，申請人領(lǐng)有《房屋所有權(quán)證》。

　　8.授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓土地。

　　三、注冊登記核發(fā)證書

　　出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記涉及土地使用權(quán)的變更，因此出讓和國家作價出資（入股）等國有土地使用權(quán)變更登記需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊登記。

　　1.整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行：出現(xiàn)宗地分割的，分別新建《土地登記卡》，在新《土地登記卡》上進(jìn)行登記。

　　2.收回并注銷原《國有土地使用證》，土地登記人員依據(jù)《土地登記卡》填制《國有土地使用證》，并由土地登記機(jī)關(guān)代表政府核發(fā)給出讓國有土地使用者。