（一）土地登記代理人在代理合同中的權(quán)利和義務(wù)

　　1、土地登記代理人的權(quán)利

　　土地登記代理人的權(quán)利是由接受委托人的委托并簽訂土地登記代理合同而產(chǎn)生的。由于土地登記代理人進(jìn)行的是民事活動(dòng)，因此其權(quán)利的產(chǎn)生必須符合法律程序并受法律保護(hù)。所謂符合法律程序，就是雙方當(dāng)事人必須簽訂明確雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的代理合同，并使合同的內(nèi)容符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。總的來(lái)說(shuō)，土地登記代理人的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方面：

　　（1） 獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利。

　　土地登記代理人有權(quán)利就其開(kāi)展的土地登記代理活動(dòng)所付出的勞動(dòng)向委托人索取勞動(dòng)報(bào)酬。獲得勞務(wù)報(bào)酬是土地登記代理人最基本的權(quán)利。但土地登記代理人要求報(bào)酬應(yīng)當(dāng)以約定的委托事務(wù)完成為前提。勞務(wù)報(bào)酬的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式應(yīng)在土地登記代理合同中予以明確。但代理費(fèi)的支付不應(yīng)突破國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。

　　（2）依法開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利。

　　在代理合同規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定，由土地登記代理人獨(dú)立開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)，即有權(quán)決定如何進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)操作。

　　（3）要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利。

　　在開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)過(guò)程中，土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與土地登記代理業(yè)務(wù)相關(guān)的已有資料，且應(yīng)保證資料的真實(shí)性。

　　2、土地登記代理人的義務(wù)

　　（1）按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)

　　為委托人處理事務(wù)是土地登記代理人的義務(wù)，土地登記代理人應(yīng)當(dāng)依照委托人的授權(quán)指示處理事務(wù)，在開(kāi)展土地登記代理合同中，委托人的授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內(nèi)容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理；②可以變動(dòng)的指示。委托人指示是指導(dǎo)性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實(shí)際處理事務(wù)時(shí)，對(duì)其中某一部分可能發(fā)生的變化據(jù)實(shí)調(diào)整和變動(dòng)；③任意性指示。委托人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒(méi)有具體的內(nèi)容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務(wù)。

　　（2）及時(shí)告知的義務(wù)

　　土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求隨時(shí)報(bào)告處理事務(wù)的進(jìn)展情況。處理事務(wù)完畢后應(yīng)當(dāng)向委托人報(bào)告處理事務(wù)的過(guò)程和應(yīng)當(dāng)交付委托人的有關(guān)文件及書(shū)證等材料。土地登記代理人向委托人報(bào)告處理事務(wù)的過(guò)程和結(jié)果應(yīng)當(dāng)視委托人的要求和必要性為限。

　　（3）維護(hù)委托人權(quán)益的義務(wù)

　　土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過(guò)程中，土地登記代理人有義務(wù)維護(hù)委托人的合法利益。

　　（4）將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)

　　由于土地登記代理是以委托人的名義開(kāi)展登記代理業(yè)務(wù)的，所以在開(kāi)展土地登記代理過(guò)程中獲得的收益，包括錢(qián)財(cái)、物品以及孽息等，應(yīng)當(dāng)及時(shí)交付給委托人。無(wú)論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應(yīng)交付委托人。

　　（二）委托人的權(quán)利和義務(wù)

　　1、委托人的權(quán)利

　　（1）規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利。代理人的代理行為來(lái)自于委托人的授權(quán)，因此委托人有權(quán)利規(guī)定土地登記代理人的代理事項(xiàng)及權(quán)限范圍。

　　（2）監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利。因?yàn)橥恋氐怯洿�理人的代理行為后果直接作用于委托人，所以，在不影響土地登記代理人正常開(kāi)展業(yè)務(wù)的前提下，委托人有權(quán)監(jiān)督代理人的代理行為及活動(dòng)狀況。

　　2、委托人的義務(wù)

　　（1）承擔(dān)后果的義務(wù)

　　代理行為是指委托人授權(quán)代理人為自己處理事務(wù)，代理人根據(jù)委托人的授權(quán)指示、以委托人的名義處理委托事務(wù)的行為。除緊急情況外，代理人不能超越委托人的授權(quán)權(quán)限擅自處理事務(wù)，也不應(yīng)以自己的名義處理事務(wù)。因此，土地登記代理人處理代理事務(wù)，除法律另有規(guī)定的外，是以委托人的名義進(jìn)行的，其最終的結(jié)果不管是對(duì)委托人有利的還是不利的，都由委托人承擔(dān)。

　　（2）承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)

　　土地登記代理人受委托人的指示處理事務(wù)，土地登記代理人在處理事務(wù)的過(guò)程中所發(fā)生的必要費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)。委托人在授權(quán)委托土地登記代理處理事務(wù)中，對(duì)于處理事務(wù)所需要的費(fèi)用可以用兩種方式解決：①預(yù)付費(fèi)用。委托人與土地登記代理人約定合同時(shí)，可以預(yù)先支付給土地登記代理人處理事務(wù)的費(fèi)用；②償還費(fèi)用：土地登記代理人在處理事務(wù)時(shí)發(fā)生的墊付費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還。

　　（3）支付代理傭金的義務(wù)。

　　委托人在接受土地登記代理人為其代理的業(yè)務(wù)成果的同時(shí)，必須按照合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和時(shí)間支付土地登記代理的勞務(wù)報(bào)酬。一般代理傭金要考慮代理事項(xiàng)的數(shù)量，也應(yīng)考慮業(yè)務(wù)質(zhì)量等因素。這些因素需要在勞務(wù)報(bào)酬的支付標(biāo)準(zhǔn)和方式中予以體現(xiàn)。此外，任何形式的代理傭金的拖欠和減少均視為委托人的違約行為。

　　（4）提供相關(guān)資料的義務(wù)。

　　委托人必須及時(shí)向土地登記代理人提供開(kāi)展代理活動(dòng)所必需的相關(guān)資料。如在辦理土地登記的過(guò)程中，委托人需要提供相關(guān)的用地資料、權(quán)屬資料及其他必備資料等。