【學員問題】土地估價中的替代原則是什么？

【解答】土地估價中的替代原則可概括如下：

①土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定；②土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；③土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

根據上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。一般都要進行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。

替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關系。因為某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產生同等純收益的其他地塊的投資額和價格。可見，替代原則是表示合理經濟行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價原則的中心內容之一。

在我國目前的土地估價工作中，基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格；而基準地價系數修訂法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區(qū)域內一般條件的比較，對基準地價進行系數修訂，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。

以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。