【學員問題】土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

【解答】我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標方式和拍賣方式。

1．土地使用權(quán)的協(xié)議出讓

土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。

這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競爭機制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。

它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設的項目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

2．土地使用權(quán)招標出讓

土地使用權(quán)招標出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合受讓條件的單位或者個人根據(jù)出讓方提出的條件，以書面投標的形式，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓方的方式。

招標出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標文件。以該方式出讓土地使用權(quán)，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目的較大地塊的出讓。招標出讓的特點是在出讓過程中，引進了市場機制，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇余地。

由于在確定土地使用權(quán)的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規(guī)劃設計方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過招標小組的綜合評價，最后擇優(yōu)選定中標者，因此，中標者（受讓人）不一定是標價最高的單位或個人。

招標方式出讓土地使用權(quán)的一般實施程序是：

（1）出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標通知書（或招標公告）。

（2）有意受讓人領(lǐng)取標書與投標。

（3）開標、評標與決標。出讓方會同有關(guān)部門邀請城建、財政、稅務、計劃、銀行等部門專家組成評標委員會，由評標委員會主持開標、決標工作。

評審內(nèi)容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數(shù)額及規(guī)劃建設方案的可行性等。評標委員會對不具備投標資格的標書或不符合招標文件規(guī)定的標書，以及超過截止日期送達的標書，有權(quán)決定其無效。同時對有效標書進行評審，擇優(yōu)確定中標。評標委員會簽發(fā)決標書后，由出讓方向中標者發(fā)出中標證明書。開標、評標、決標過程應有公證機關(guān)公證，并出具公證書。

（4）土地使用權(quán)出讓方和中標者（受讓人）簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標者在規(guī)定的時間內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權(quán)，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數(shù)退回。

3．土地使用權(quán)拍賣出讓

這種出讓方式又稱競投，它是指由土地所有者產(chǎn)權(quán)代表按照指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權(quán)者到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權(quán)出讓給出價最高者的一種出讓方式。

其特點是充分引進了競爭機制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映了當時該地塊的市場供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。

它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地，特別是大中城市的區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)地塊的出讓。

拍賣出讓土地使用權(quán)的一般程序是：

（1）土地使用權(quán)出讓方事先通過新聞媒介發(fā)出土地使用權(quán)公開拍賣公告。

（2）參加競投者在拍賣前3日內(nèi)到拍賣方處領(lǐng)取有統(tǒng)一編號的應價牌。自制應價牌，競投行為無效。

（3）拍賣。

（4）出價最高者作為受讓人即時與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按有關(guān)規(guī)定當即支付履行定金。

以上內(nèi)容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。