登記的核心問(wèn)題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問(wèn)其行為在實(shí)體法上有無(wú)撤銷(xiāo)或無(wú)效的原因；在對于第三人而言，不問(wèn)其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可改變的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《土地登記規則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規定。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”

　　大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規定：

　　1）登記成立主義，即土地權利的取得或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記具有強制性，德國與臺灣地區采行；

　　2）登記對抗主義，即土地權利的生效不以登記為要件，僅依據當事人之間的契約便可生效，但未經(jīng)登記的權利不得對抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本采行。

　　登記成立要件主義將物權公示的表面形式與物權變動(dòng)本身緊密結合在一起，也稱(chēng)形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當事人的意思表示來(lái)決定物權變動(dòng)的效力，而將公示問(wèn)題與物權變動(dòng)本身分開(kāi)，所以也稱(chēng)意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權變動(dòng)的要求不同。登記要件主義是強行性法律規定，要求所有的物權變動(dòng)都必須公示；而登記對抗主義則將公示作為任意性規定，由物權變動(dòng)的當事人決定是否進(jìn)行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會(huì )功能也有很大區別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權變動(dòng)的公示采取嚴格的強制的規定，使物權行為和債權行為明確分開(kāi)，法律關(guān)系清楚，有利于人們確定物權變動(dòng)的時(shí)間和明晰權利的歸屬狀況，從而進(jìn)行正確有效的交易活動(dòng)；另外，也便于國家理解和掌握交易狀況，并進(jìn)行管理和監督。當然，不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對交易日益頻繁、種類(lèi)日益增多的經(jīng)濟現實(shí)，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機關(guān)的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權交給當事人，雖具有靈活性，但對于第三人很難判斷交易的變動(dòng)狀況及權利的有效性，因而不利于保護交易的安全。

　　我國長(cháng)期以來(lái)對土地采取嚴格的管理方式，以土地使用權為中心的權利交易受到嚴格的限制。同時(shí)，由于土地登記立法側重管理，在土地權利公示，保護土地使用者的合法權益，促進(jìn)土地資源的合理配置和流動(dòng)方面法律保障的力度不夠。

　　為此，已有學(xué)者呼吁盡快制定一個(gè)全國性的土地登記法，完善土地登記法律制度，將現有的登記規則上升為法律，增強法律的強制力；在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記，不登記不發(fā)生法律效力；同時(shí)，以登記對抗主義為例外，對個(gè)別情況，不適合強制登記的，可以允許當事人自由決定登記。例如，土地使用權租賃，因其債權的特性，登記與否由當事人行使選擇權。