地籍調(diào)查概述

　　地籍調(diào)查是指依照國家的規(guī)定，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清宗地的權(quán)屬、界址線、面積、用途和位置等情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書提供依據(jù)的一項技術(shù)性工作。地籍調(diào)查是土地登記的法定程序，是土地登記的基礎工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。為保證城鎮(zhèn)（包括村莊）地籍調(diào)查工作規(guī)范、有序，符合土地登記的要求，原國家土地管理局制定了《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》。該《規(guī)程》從我國實際出發(fā)，按照合法、有效、可行、滿足當前地籍管理和土地登記需要，本著有重點、有步驟地完善我國地籍管理制度的原則，對當前開展的地籍調(diào)查的內(nèi)容、方法、程序、精度和成果資料等作了系統(tǒng)性、整體性的規(guī)定。對于規(guī)范全國的地籍調(diào)查工作，因地制宜采用調(diào)查方法和先進科學技術(shù)手段，促進調(diào)查工作的有效開展，建立和完善地籍管理制度起到了重要作用。

　　一、地籍調(diào)查的作用和意義

　　我國實行的是土地產(chǎn)權(quán)登記制度，登記之前須對登記材料進行實質(zhì)審查，對需要登記的土地開展地籍調(diào)查，查清和核實每宗地的地籍要素，目的是保護土地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利和利益，建立起科學的地籍管理制度。

　　地籍調(diào)查成果是地籍管理的依據(jù)和基礎，初始地籍調(diào)查起到了地籍管理基礎建設的作用，隨著變更地籍調(diào)查的開展，地籍管理信息庫建設越來越豐富，不僅奠定了地籍管理的基礎，也為土地管理科學的研究積累資料。

　　二、地籍調(diào)查的主要內(nèi)容

　　當前我國實行的土地登記制度，要求對每宗土地的登記應反映登記對象質(zhì)和量方面的要素，包括土地權(quán)利主體、土地權(quán)屬性質(zhì)和來源、土地權(quán)利客體及與這三方面直接相關(guān)的其他內(nèi)容。土地權(quán)利主體是指土地權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人。土地權(quán)利客體指土地權(quán)利、義務所共同指向的對象。地籍調(diào)查時對土地權(quán)利主體調(diào)查的內(nèi)容包括土地權(quán)利人的地址、單位名稱或個人姓名、法人代表、個人身份證明等。地籍調(diào)查時對土地權(quán)屬性質(zhì)和來源調(diào)查的內(nèi)容包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利的性質(zhì)及其來源證明。地籍調(diào)查時對土地權(quán)利客體調(diào)查的內(nèi)容包括土地的界址、面積、座落、用途（地類）、使用條件、等級和價格等。其他相關(guān)內(nèi)容的調(diào)查包括土地及其上建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)利限制等。

　　為了滿足土地登記的需要并為制定土地稅費標準、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃、區(qū)域性規(guī)劃和有關(guān)政策提供科學依據(jù)，地籍調(diào)查必須對每宗土地進行確切的描述和記載，因此，地籍調(diào)查的主要內(nèi)容可概括為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。

　　土地權(quán)屬調(diào)查指通過對土地權(quán)屬及其權(quán)利所及的界線的調(diào)查，在現(xiàn)場標定土地權(quán)屬界址點、線，繪制宗地草圖，調(diào)查用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量提供工作草圖和依據(jù)。土地權(quán)屬調(diào)查的基本單元是宗地。

　　地籍測量指在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎上，借助儀器，以科學的方法，在一定區(qū)域內(nèi)，測量宗地的權(quán)屬界線、界址位置、形狀等，計算面積，測繪地籍圖和宗地圖，為土地登記提供依據(jù)。地籍測量的內(nèi)容包括：地籍控制測量，地籍細部測量。地籍細部測量又分為：測定界址點位置、測繪地籍圖、宗地面積量算、繪制宗地圖。

　　權(quán)屬調(diào)查和地籍測量有著密切聯(lián)系，但也存在著質(zhì)的區(qū)別。權(quán)屬調(diào)查主要是遵循規(guī)定的法律程序，根據(jù)有關(guān)政策，利用行政手段，調(diào)查核實土地權(quán)利狀況，確定界址點和權(quán)屬界線的行政性工作，權(quán)屬調(diào)查工作主要是定性的；地籍測量則主要是測量、計算地籍要素的技術(shù)性工作，地籍測量工作主要是定量的。

　　地籍調(diào)查是依照法律程序和技術(shù)程序，采用科學方法進行的，調(diào)查工作具有法律性質(zhì)，成果對于維護法律尊嚴、政府威望、樹立國土資源行政主管部門的管理權(quán)威和信譽具有重要作用，地籍調(diào)查成果經(jīng)土地登記后具有法律效力。

　　三、地籍調(diào)查分類

　　地籍調(diào)查通常分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。

　　初始地籍調(diào)查是初始土地登記前的區(qū)域性普遍調(diào)查。變更地籍調(diào)查是在變更土地登記或設定土地登記時利用初始地籍調(diào)查成果對變更宗地的調(diào)查，是地籍管理的日常性工作。

　　地籍調(diào)查還可按區(qū)域范圍分為城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和村莊地籍調(diào)查。

　　城鎮(zhèn)地籍調(diào)查是指對城市、建制鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)以外的工礦、企事業(yè)單位所進行的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，由于城鎮(zhèn)土地利用率高、建筑物密集、土地價值高等因素，對城鎮(zhèn)地籍測量的精度要求也比較高，城鎮(zhèn)地籍圖的比例尺一般為1：500或1：1000.村莊地籍調(diào)查是指對農(nóng)村居民點用地按城鎮(zhèn)地籍要求進行的地籍調(diào)查，對村莊地籍測量的精度要求較城鎮(zhèn)地籍測量低，村莊地籍圖的比例尺一般為1：1000或1：2000.

　　四、地籍調(diào)查技術(shù)依據(jù)

　　地籍調(diào)查的基本技術(shù)依據(jù)有以下幾個方面：《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)定》（試行）及《地籍圖圖式》；《中華人民共和國土地管理法》；《城市測量規(guī)范》；《全國土地分類標準》；《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》；其他相關(guān)政策、法規(guī)、政策性文件，有關(guān)部門規(guī)范性文件、批復、答復、函；地方制定的政策及技術(shù)標準的補充規(guī)定。