土地使用權抵押是土地使用權人把土地使用權作擔保財產以保證自己或第三人履行債務的行為。通過土地使用權抵押，債權人可能取得土地使用權的變價處分權和就賣得價金先受償權。

　　土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：

　　（1）用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。

　　（2）土地使用權抵押權設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發(fā)生轉移。學*慧%教&育*網*

　　（3）土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

　　（4）土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　（5）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

　　2、法律依據

　　（一）《中華人民共和國城市房地產管理法》

　　第四十六條規(guī)定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　第四十七條規(guī)定：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

　　第四十八條規(guī)定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　第四十九條規(guī)定：房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

　　第五十條規(guī)定：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

　　第六十一條第一款規(guī)定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

　　（二）《中華人民共和國擔保法》

　　第三十四條規(guī)定：下列財產可以抵押：

　　1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

　　2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；

　　3、抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；

　　4、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

　　5、抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

　　6、依法可以抵押的其他財產。

　　第三十九條規(guī)定：抵押合同應當包括以下內容：

　　1、被擔保的主債權種類、數額；

　　2、債務人履行債務的期限；

　　3、抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

　　4、抵押擔保的范圍；

　　5、當事人認為需要約定的其他事項。

　　抵押合同不完全具備前款規(guī)定內容的，可以補正。