城市人口的急劇膨脹、對(duì)建筑面積增長的需求以及土地面積的有限性，促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展，建筑物的結(jié)構(gòu)也日趨復(fù)雜。隨著房屋的商品化，高層建筑物被區(qū)分為多個(gè)部分或者單元出售，建筑物的所有權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠�(gè)權(quán)利主體共有，共有人享有該幢房屋的所有權(quán)，成為同幢異產(chǎn)房屋的區(qū)分所有權(quán)人。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條第1款的規(guī)定，同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有，屬于按份共有。因此，各區(qū)分所有權(quán)人可取得根據(jù)其房屋面積計(jì)算的基地使用權(quán)份額。各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨(dú)立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費(fèi)等義務(wù)。

　　一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商在通過有償方式取得土地使用權(quán)后建造樓房，樓房建成后，房地產(chǎn)開發(fā)商享有基地使用權(quán)。但樓房按“套”或者“單元”出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人，享有所購置部分的房屋所有權(quán)。

　　購房者享有房屋所有權(quán)的同時(shí)，享有所購房屋的部分基地使用權(quán)，其理由在于：

　　（1）樓房的各個(gè)樓層離不開地面的支持，它們都與基地不可分割。因此，一層的房屋所有權(quán)人享有基地使用權(quán)，二層以上的房屋所有權(quán)人也均享有基地使用權(quán)；

　　（2）根據(jù)“房地一致”原則，整個(gè)樓房的所有權(quán)與基地使用權(quán)是不可分離的。若樓房分割出售，為不同所有者區(qū)分所有后，各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)其對(duì)樓房某一部分享有的所有權(quán)，當(dāng)然的享有部分的基地使用權(quán)；

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)商將樓房出售給各區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，售價(jià)中都已包含了取得基地使用權(quán)的價(jià)值。

　　承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，有以下好處：

　　（1）體現(xiàn)公平原則。可以使每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人都可以通過轉(zhuǎn)讓自己的房屋收回其已經(jīng)支付的地價(jià)款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況，所有的區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)決定對(duì)基地的處分事宜，并獲取應(yīng)得的補(bǔ)償。這樣，既公平地保護(hù)了購房者的合法權(quán)益，也使房屋開發(fā)商能夠及時(shí)收回土地投資，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　（2）明確權(quán)屬劃分。這可為將來房地產(chǎn)市場發(fā)育完善之時(shí)，確定土地使用權(quán)、發(fā)放土地使用權(quán)證書提供確權(quán)依據(jù)，并可以通過明晰權(quán)利，避免或者減少糾紛的發(fā)生。

　　（3）為土地使用稅的征收提供計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條的規(guī)定，“土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定稅額計(jì)算征收。”《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人；該《規(guī)定》第五條專門規(guī)定了土地使用權(quán)共有情況下土地使用稅的繳納：土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人成為納稅主體時(shí)，基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~成為計(jì)算納稅人實(shí)際占用的土地面積，成為計(jì)稅的依據(jù)。

　　（4）保護(hù)國家的土地收益。國有土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)（含連同地面建筑物一同）轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，應(yīng)就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向國家上繳土地收益。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格隨之猛漲，出現(xiàn)了在房地產(chǎn)交易，特別是政府定價(jià)的房地產(chǎn)交易中的國家應(yīng)得收益流向單位或者個(gè)人的現(xiàn)象，使國家遭受了較大的損失。因此，國務(wù)院在《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》中要求未實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場由當(dāng)事人協(xié)商出售的國有土地上的各類房屋，均應(yīng)向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計(jì)收。只有計(jì)算出基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~，才可確定區(qū)分所有權(quán)人受讓房屋時(shí)取得的土地面積，以便土地收益的征收。