七、租賃土地使用權(quán)出租

　　基于《合同法》第224條 的規(guī)定，租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。

　　八、租賃國(guó)有土地使用權(quán)的終止

　　（一）租期屆滿

　　1、續(xù)租申請(qǐng)的公益性界限

　　承租人依法取得租賃土地使用權(quán)后，必然要在租賃地塊上投入大量的人力、物力和財(cái)力來(lái)開發(fā)利用土地，如果不允許其續(xù)租，將影響承租人長(zhǎng)期開發(fā)利用土地的積極性，容易誘發(fā)承租人對(duì)土地的掠奪性使用等短期行為。為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，促使承租人合理、高效地使用土地，賦予租賃土地使用權(quán)人以法定續(xù)租權(quán) ，除了根據(jù)社會(huì)公共利益的需要 ，國(guó)家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國(guó)有土地所有者代表對(duì)土地使用者提出的續(xù)期申請(qǐng)均應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)租的，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理登記手續(xù)。

　　2、未申請(qǐng)續(xù)租和申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的法律后果

　　眾所周知，租賃地塊上的房地產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合而成的，如果租賃土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，租賃地塊上的房屋仍然存在，這兩種權(quán)利必然會(huì)產(chǎn)生沖突。如果機(jī)械地規(guī)定其地上建筑物、其他附著物一概由國(guó)家無(wú)償取得，顯然與民法有關(guān)所有權(quán)的一般原理相抵觸，違背了私權(quán)神圣的基本精神，也不符合一般的國(guó)際慣例。反之，如果機(jī)械地規(guī)定其地上建筑物、其他附著物一概由國(guó)家作出補(bǔ)償?shù)脑挘瑒t會(huì)使國(guó)家承受巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，此外也會(huì)助長(zhǎng)用地者盲目投資開發(fā)，在其無(wú)法達(dá)到預(yù)期利益時(shí)將沉重的包袱甩給國(guó)家，由國(guó)家承擔(dān)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)公眾分擔(dān)責(zé)任而投資者獲利，顯然有失公平。在此，就未申請(qǐng)續(xù)租和申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)這兩種情況進(jìn)行討論：

　　（1） 兩者的共同之處在于：只要租賃關(guān)系到期終止，租賃土地使用權(quán)均由國(guó)家無(wú)償收回；

　　（2） 兩者的不同之處在于：未申請(qǐng)續(xù)租的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得，不予任何補(bǔ)償；申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，其地上建筑物、其他附著物依法律、法規(guī)或依約定處置。

　　根據(jù)公平原則，從衡平租賃雙方當(dāng)事人的角度著眼，租賃期滿，承租人未申請(qǐng)續(xù)租的，應(yīng)視為承租人主動(dòng)放棄續(xù)租權(quán)，如對(duì)其地上建筑物、其他附著物進(jìn)行補(bǔ)償，國(guó)家的負(fù)擔(dān)較重，也有失公平，；租賃期滿，承租人申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，說(shuō)明承租人本身有續(xù)租的意愿，只是國(guó)有土地所有者代表基于社會(huì)公共利益的需要而不予批準(zhǔn)，所以對(duì)其地上建筑物、其他附著物應(yīng)依法律、法規(guī)或依約定處置，從而為善意承租人留下了一定的私權(quán)救濟(jì)空間。

　　（二）提前終止租賃關(guān)系

　　租賃土地使用權(quán)可因國(guó)家和用地者的原因而提前終止。

　　1、因公共利益的需要

　　由于公共利益的需要，如出現(xiàn)政府規(guī)劃調(diào)整，原租賃用地需變?yōu)閯潛苡玫貢r(shí)，國(guó)家可提前終止租賃關(guān)系收回土地使用權(quán)，由此產(chǎn)生的法律后果同于土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定。

　　2、因用地者的原因

　　因土地使用者的原因提前終止租賃關(guān)系，包括兩種情況：一是承租人的違約行為；二是承租人的違法行為。無(wú)論是承租人何種性質(zhì)的行為致使土地使用權(quán)租賃關(guān)系提前終止的，承租人均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但從公正、衡平的角度出發(fā)，又不能一概而論，只有在懲罰違約、違法行為的同時(shí)又兼顧公平原則，才能在一定程度上促進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)利益最大化的實(shí)現(xiàn)。

　　（1）承租人違約

　　對(duì)于因承租人的違約行為造成租賃關(guān)系提前終止的，國(guó)家在無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)的前提下，可對(duì)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)予以拍賣或變賣，基于土地使用權(quán)人已經(jīng)對(duì)租賃土地進(jìn)行投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，在扣除違約金、稅費(fèi)、拍賣費(fèi)、保管費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后，將剩余部分返還于原租賃土地使用權(quán)人，作為對(duì)其地上物投資的補(bǔ)償。如果無(wú)人應(yīng)買，原承租人的違約責(zé)任自不可免，但對(duì)因收回租賃土地使用權(quán)而取得的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，國(guó)家亦應(yīng)向原承租人作適當(dāng)補(bǔ)償。

　　拍賣或變賣租賃土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物后，原土地使用權(quán)租賃合同的效力及于拍賣或變賣的繼受人。

　　（2）承租人違法

　　對(duì)于因承租人擅自改變土地用途或擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、租賃土地使用權(quán)等違法行為造成租賃關(guān)系提前終止的，由于其行為不僅違反了租賃合同的約定，而且還擾亂了土地占有和流轉(zhuǎn)的的正常秩序，違反了土地管理制度和地產(chǎn)交易規(guī)則，所以除了由國(guó)家無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物外，還應(yīng)支付違約金。

　　（三）土地滅失

　　租賃土地使用權(quán)取得中，租金支付與租期不同于出讓金支付與出讓年限。其一，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金價(jià)格遠(yuǎn)低于租金價(jià)格；其二，國(guó)有土地使用權(quán)的租期低于或同于出讓期；其三，除另有約定外，租金由土地使用者按年支付，而出讓金則由土地使用者一次交付或在五年內(nèi)分期付清。因此，在因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致國(guó)有土地租賃合同的履行客觀不能時(shí)，合同權(quán)利義務(wù)終止，國(guó)家可無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)，而無(wú)須返還用地者已支付的剩余部分的租金。