五、土地權(quán)利制度的穩(wěn)定和完善直接關(guān)系到金融市場(chǎng)的健康發(fā)展

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)抵押已成為融資的主要手段之一，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地抵押已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民置業(yè)的主要資金來源，而土地權(quán)利制度改革對(duì)盤活土地資產(chǎn)、促進(jìn)金融市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。據(jù)有關(guān)資料，很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)貸款約占銀行貸款總額的15—20%，我國(guó)香港為30%，我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行抵押貸款和買者的按揭貸款估計(jì)近80—90%.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款比例的增加，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也加大了金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一方面，由于我國(guó)土地權(quán)利制度不完善和土地抵押不規(guī)范，金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的很大一部分都是土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款；當(dāng)前全國(guó)各類園區(qū)在土地開發(fā)、建設(shè)中，土地產(chǎn)權(quán)抵押也占用了銀行大量的資金；近些年不斷出現(xiàn)的金融詐騙，許多都與土地產(chǎn)權(quán)抵押有關(guān)，如重復(fù)抵押騙取銀行資金，金融部門不能處置已抵押的土地使用權(quán)，形成很多呆賬、壞賬，金融市場(chǎng)發(fā)展面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

　　另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的增長(zhǎng)速度大大超過國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度，從1998起的5年內(nèi)，我國(guó)的商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的總額為2300億美元，并以每年25.3%的驚人速度增長(zhǎng)，也增加了金融市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這些問題引起了黨中央和國(guó)務(wù)院的高度重視。

　　國(guó)外金融市場(chǎng)的發(fā)展證明，土地權(quán)利制度直接關(guān)系到金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。近40年來，日本曾經(jīng)發(fā)生了三次地價(jià)高漲和隨后的經(jīng)濟(jì)蕭條。在20世紀(jì)80年代的10年間，日本總地價(jià)上漲6倍，地價(jià)達(dá)2400兆日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍。1991年“地產(chǎn)泡沫”破滅后，日本地價(jià)損失700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。

　　在“地產(chǎn)泡沫”出現(xiàn)的過程中，銀行起了推波助瀾的作用。銀行降低貸款條件，鼓勵(lì)了土地投機(jī)行為。日本銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)投資的152兆日元，有79兆日元成為不良債權(quán)，出現(xiàn)了大量銀行呆賬、壞帳，銀行運(yùn)行不暢。在這一過程中，表現(xiàn)積極的日本各“住專”的不良債權(quán)率達(dá)70%—85%.所有這一切對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展均產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。

　　泰國(guó)房地產(chǎn)的過度發(fā)展也產(chǎn)生了大量的銀行呆賬、壞帳，成為東南亞金融危機(jī)的直接和基礎(chǔ)性誘因。今年3—5月，我國(guó)香港地區(qū)樓市價(jià)格下跌幅度達(dá)8%，銀行體系的負(fù)資產(chǎn)住宅抵押貸款數(shù)目大幅上升，涉及資金1350億港元。

　　從1997——2000年，香港樓價(jià)下跌影響所及，私人住宅的資產(chǎn)估計(jì)從3.7萬(wàn)億港元下跌至1.8萬(wàn)億港元，跌幅達(dá)53%，其中約有一半的當(dāng)?shù)刭J款屬于個(gè)人住房按揭貸款及建造、物業(yè)發(fā)展與投資的貸款。房地產(chǎn)價(jià)格及其租金的變動(dòng)不僅增加了金融機(jī)構(gòu)和投資者的風(fēng)險(xiǎn)，而且嚴(yán)重影響了消費(fèi)需求和香港經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　六、土地權(quán)利制度是促進(jìn)土地資源合理利用與保護(hù)的有力保障

　　合理利用國(guó)土資源是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是黨中央確定的基本國(guó)策。國(guó)土資源的合理配置和持續(xù)有效利用，應(yīng)該是國(guó)土資源行政管理和土地權(quán)利制度建設(shè)兩條主線的有機(jī)結(jié)合，即在對(duì)國(guó)土資源進(jìn)行行政管理的同時(shí)，賦予、確認(rèn)并保護(hù)公民、法人對(duì)土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，調(diào)動(dòng)土地使用者合理用地的積極性。否則，沒有土地權(quán)利人的主動(dòng)配合，再嚴(yán)格的行政管理制度也會(huì)大打折扣。我國(guó)在過去很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，偏重土地行政管理，而土地權(quán)利制度建設(shè)相對(duì)滯后，國(guó)家法律對(duì)企業(yè)、公民的土地權(quán)利界定不明確或保障不利，

　　權(quán)利之間的界線不清，導(dǎo)致土地利用粗放、土地閑置、浪費(fèi)，并產(chǎn)生大量的土地爭(zhēng)議和沖突，用地者缺乏保護(hù)耕地和合理利用土地的主動(dòng)性和自覺性。歷史上出現(xiàn)的亂砍濫伐森林、草原過度放牧等問題，其根本原因在于土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，責(zé)權(quán)利關(guān)系不明和產(chǎn)權(quán)缺乏有效保護(hù)，用地者對(duì)未來缺乏穩(wěn)定的預(yù)期。

　　因此，賦予各類土地權(quán)利主體穩(wěn)定的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，是促進(jìn)國(guó)土資源可持續(xù)利用的有力保障。近年來，國(guó)土資源管理部門為適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，規(guī)范土地市場(chǎng)，保障交易安全和土地市場(chǎng)秩序，積極配合立法機(jī)關(guān)，推進(jìn)土地權(quán)利制度建設(shè)。同時(shí)，在深入調(diào)查、研究我國(guó)土地權(quán)利制度改革實(shí)踐的基礎(chǔ)上，陸續(xù)以部門規(guī)章、政策性文件等形式，出臺(tái)了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地登記規(guī)則》、《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》等，不斷加強(qiáng)土地權(quán)利制度建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了舉足輕重的作用。