五、土地權利制度的穩(wěn)定和完善直接關系到金融市場的健康發(fā)展

　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不動產(chǎn)抵押已成為融資的主要手段之一，特別是房地產(chǎn)市場，土地抵押已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民置業(yè)的主要資金來源，而土地權利制度改革對盤活土地資產(chǎn)、促進金融市場發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。據(jù)有關資料，很多西方發(fā)達國家不動產(chǎn)貸款約占銀行貸款總額的15—20%，我國香港為30%，我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行抵押貸款和買者的按揭貸款估計近80—90%.不動產(chǎn)抵押貸款比例的增加，在促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也加大了金融市場的風險。

　　一方面，由于我國土地權利制度不完善和土地抵押不規(guī)范，金融機構不良資產(chǎn)的很大一部分都是土地產(chǎn)權抵押貸款；當前全國各類園區(qū)在土地開發(fā)、建設中，土地產(chǎn)權抵押也占用了銀行大量的資金；近些年不斷出現(xiàn)的金融詐騙，許多都與土地產(chǎn)權抵押有關，如重復抵押騙取銀行資金，金融部門不能處置已抵押的土地使用權，形成很多呆賬、壞賬，金融市場發(fā)展面臨的潛在風險不斷增加。

　　另一方面，銀行對房地產(chǎn)項目貸款的增長速度大大超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，從1998起的5年內(nèi)，我國的商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的總額為2300億美元，并以每年25.3%的驚人速度增長，也增加了金融市場面臨的風險。這些問題引起了黨中央和國務院的高度重視。

　　國外金融市場的發(fā)展證明，土地權利制度直接關系到金融市場的健康發(fā)展。近40年來，日本曾經(jīng)發(fā)生了三次地價高漲和隨后的經(jīng)濟蕭條。在20世紀80年代的10年間，日本總地價上漲6倍，地價達2400兆日元，相當于美國地價總值的4倍。1991年“地產(chǎn)泡沫”破滅后，日本地價損失700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。

　　在“地產(chǎn)泡沫”出現(xiàn)的過程中，銀行起了推波助瀾的作用。銀行降低貸款條件，鼓勵了土地投機行為。日本銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)投資的152兆日元，有79兆日元成為不良債權，出現(xiàn)了大量銀行呆賬、壞帳，銀行運行不暢。在這一過程中，表現(xiàn)積極的日本各“住專”的不良債權率達70%—85%.所有這一切對不動產(chǎn)市場的發(fā)展，乃至整個社會經(jīng)濟的發(fā)展均產(chǎn)生了巨大的負面影響。

　　泰國房地產(chǎn)的過度發(fā)展也產(chǎn)生了大量的銀行呆賬、壞帳，成為東南亞金融危機的直接和基礎性誘因。今年3—5月，我國香港地區(qū)樓市價格下跌幅度達8%，銀行體系的負資產(chǎn)住宅抵押貸款數(shù)目大幅上升，涉及資金1350億港元。

　　從1997——2000年，香港樓價下跌影響所及，私人住宅的資產(chǎn)估計從3.7萬億港元下跌至1.8萬億港元，跌幅達53%，其中約有一半的當?shù)刭J款屬于個人住房按揭貸款及建造、物業(yè)發(fā)展與投資的貸款。房地產(chǎn)價格及其租金的變動不僅增加了金融機構和投資者的風險，而且嚴重影響了消費需求和香港經(jīng)濟的競爭力。

　　六、土地權利制度是促進土地資源合理利用與保護的有力保障

　　合理利用國土資源是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎，也是黨中央確定的基本國策。國土資源的合理配置和持續(xù)有效利用，應該是國土資源行政管理和土地權利制度建設兩條主線的有機結(jié)合，即在對國土資源進行行政管理的同時，賦予、確認并保護公民、法人對土地的財產(chǎn)權，調(diào)動土地使用者合理用地的積極性。否則，沒有土地權利人的主動配合，再嚴格的行政管理制度也會大打折扣。我國在過去很長一個時期內(nèi)受計劃經(jīng)濟影響，偏重土地行政管理，而土地權利制度建設相對滯后，國家法律對企業(yè)、公民的土地權利界定不明確或保障不利，

　　權利之間的界線不清，導致土地利用粗放、土地閑置、浪費，并產(chǎn)生大量的土地爭議和沖突，用地者缺乏保護耕地和合理利用土地的主動性和自覺性。歷史上出現(xiàn)的亂砍濫伐森林、草原過度放牧等問題，其根本原因在于土地產(chǎn)權關系不清晰，責權利關系不明和產(chǎn)權缺乏有效保護，用地者對未來缺乏穩(wěn)定的預期。

　　因此，賦予各類土地權利主體穩(wěn)定的土地財產(chǎn)權，是促進國土資源可持續(xù)利用的有力保障。近年來，國土資源管理部門為適應國家經(jīng)濟體制改革的需要，規(guī)范土地市場，保障交易安全和土地市場秩序，積極配合立法機關，推進土地權利制度建設。同時，在深入調(diào)查、研究我國土地權利制度改革實踐的基礎上，陸續(xù)以部門規(guī)章、政策性文件等形式，出臺了《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》、《土地登記規(guī)則》、《土地權屬爭議調(diào)查處理辦法》等，不斷加強土地權利制度建設，在經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮了舉足輕重的作用。