案　情：

　　某縣化工廠占地總面積20.6畝，其中劃撥土地使用權(quán)面積12.6畝，出讓方式取得土地使用權(quán)面積8畝。2004年年初，縣糧油購(gòu)銷(xiāo)有限公司與化工廠發(fā)生債務(wù)糾紛，向市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令化工廠償還全部貨款和利息共計(jì)320萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，化工廠全部資產(chǎn)（含土地）734.34萬(wàn)元，負(fù)債612.43萬(wàn)元，凈資產(chǎn)121.91萬(wàn)元。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成了《民事調(diào)解書(shū)》（[2004]市法民一初字第26號(hào)），約定由被告化工廠償還原告糧油購(gòu)銷(xiāo)有限公司貨款和利息共計(jì)320萬(wàn)元。調(diào)解書(shū)生效后，化工廠未主動(dòng)履行清償義務(wù)，糧油購(gòu)銷(xiāo)公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行。

　　縣工商行在得知上述情況后，就化工廠貸款債務(wù)向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令化工廠償還全部借款和利息共計(jì)297萬(wàn)元。法院做出如下判決：被告化工廠償還原告縣工商行借款和利息共計(jì)297萬(wàn)元。同年11月15日，縣人民政府對(duì)糧油公司《關(guān)于縣化工廠資產(chǎn)處置方案的報(bào)告》進(jìn)行批復(fù)，同意按照國(guó)有資產(chǎn)處置的有關(guān)規(guī)定，對(duì)化工廠資產(chǎn)進(jìn)行處置，拍賣(mài)資金優(yōu)先用于安置化工廠職工。

　　化工廠土地和機(jī)械設(shè)備經(jīng)公開(kāi)拍賣(mài)，成交總金額為350萬(wàn)元，其中土地使用權(quán)拍賣(mài)價(jià)款為308萬(wàn)元，機(jī)械設(shè)備等拍賣(mài)價(jià)款為42萬(wàn)元。2005年3月16日，法院根據(jù)化工廠、糧油購(gòu)銷(xiāo)有限公司、縣工商行三方達(dá)成的和解協(xié)議，作出《民事裁定書(shū)》，裁定如下：“對(duì)于化工廠土地及資產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款，150萬(wàn)元用于清償縣工商銀行貸款，195.95萬(wàn)元用于支付糧油購(gòu)銷(xiāo)有限公司貨款，同時(shí)，支付傭金3.5萬(wàn)元，支付執(zhí)行費(fèi)0.55萬(wàn)元。至此，被執(zhí)行人所擁有的財(cái)產(chǎn)已全部變現(xiàn)執(zhí)行完畢，被執(zhí)行者作為企業(yè)法人的資格已終止，無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，又無(wú)義務(wù)承受人，故終結(jié)[2004]市法民一初字第26號(hào)民事調(diào)解書(shū)的執(zhí)行。”同年4月14日，法院向縣國(guó)土資源局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求將土地使用權(quán)變更給競(jìng)得人楊某。隨后，楊某向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)土地變更登記，并要求將工業(yè)用地改變?yōu)樯套【C合用地，用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。土地管理部門(mén)依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，拒絕辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　分　析：

　　法院處置化工廠土地資產(chǎn)的具體做法，值得商榷，土地管理部門(mén)拒絕辦理土地使用權(quán)變更登記是合法的。

　　首先，法院沒(méi)有依法處置土地使用權(quán)。化工廠20.6畝工業(yè)用地權(quán)屬來(lái)源有兩類(lèi)，一是劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)12.6畝，二是出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)8畝，且兩類(lèi)土地經(jīng)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓后，其用途均由工業(yè)用地改為商住綜合用地。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六條、第四十四條、第四十五條規(guī)定，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)未依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、未繳納土地出讓金，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定，“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”，第三十九條規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)”。按照上述規(guī)定，該宗土地應(yīng)報(bào)縣人民政府、國(guó)土和城市規(guī)劃等行政主管部門(mén)同意并補(bǔ)交出讓金，但該地既沒(méi)經(jīng)過(guò)政府和相關(guān)主管部門(mén)同意或批準(zhǔn)，也未補(bǔ)交土地出讓金，這與上述法律規(guī)定相悖。

　　其次，受償順序不當(dāng)。國(guó)家土地管理局《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第六條規(guī)定，“國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工”，縣人民政府對(duì)《關(guān)于化工廠資產(chǎn)處置方案的報(bào)告》的批復(fù)意見(jiàn)也明確應(yīng)將拍賣(mài)資金優(yōu)先用于安置化工廠職工，因此，化工廠土地拍賣(mài)所得首先應(yīng)用于安置企業(yè)職工，其次是補(bǔ)交土地出讓金，最后才是清償糧油購(gòu)銷(xiāo)有限公司、縣工商行的債務(wù)，而法院卻將拍賣(mài)價(jià)款全部用于支付債務(wù)及其他，顯然是違法的。作為國(guó)土部門(mén)，不能簡(jiǎn)單以法院生效判決具有法律效力，就辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，因?yàn)榉ㄔ旱纳�效判決只是符合土地變更登記的一個(gè)法定條件，而不符合全部法定條件。《土地管理法實(shí)施條例》第六條第二款規(guī)定，依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)；原國(guó)家土地管理局《關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人在繳付全部土地使用權(quán)出讓金后15日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳付憑證向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)變更登記；《貴州省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》第二十三條第一款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需具有土地使用權(quán)出讓合同并繳清出讓土地使用權(quán)地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)；第四十八條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，已補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地價(jià)款或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地價(jià)款，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。根據(jù)以上法律法規(guī)，該宗地辦理變更登記時(shí)，一是欠缺縣人民政府、國(guó)土和城建主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件，二是未簽訂國(guó)有土地使用權(quán)合同，三是未補(bǔ)交土地出讓金，因此，不具備辦理土地使用權(quán)變更登記的全部法定條件。

　　鑒于以上理由，土地管理部門(mén)在暫緩辦理土地變更登記手續(xù)的同時(shí)，應(yīng)向法院提出建議書(shū)，建議與縣政府協(xié)商，了解化工廠需安置職工的情況，將部分拍賣(mài)價(jià)款用于安置職工。然后，按法律有關(guān)規(guī)定，待補(bǔ)交劃撥土地使用權(quán)的出讓金、其他費(fèi)用，完善相關(guān)手續(xù)后，再辦理土地過(guò)戶變更登記。

　　因化工廠土地的權(quán)屬來(lái)源有兩類(lèi)，且拍賣(mài)后改變用途，在辦理變更登記時(shí)，應(yīng)對(duì)這兩種權(quán)屬來(lái)源的土地區(qū)別對(duì)待。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條、第三十九條的規(guī)定，土地改變用途應(yīng)報(bào)縣城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，其中劃撥的12.6畝國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為出讓。依照《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第九條規(guī)定，土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，因此，應(yīng)由有評(píng)估資質(zhì)的部門(mén)對(duì)20.6畝國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估分兩部分：一是對(duì)以出讓方式取得的8畝國(guó)有土地使用權(quán)改變用途后的地價(jià)評(píng)估，以確定由工業(yè)改為商業(yè)用途需要補(bǔ)交多少出讓金，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。二是對(duì)劃撥轉(zhuǎn)為出讓的12.6畝國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，確定繳納土地使用權(quán)出讓金并報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。

　　對(duì)于該國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)所得價(jià)款，法院已裁定全部用于支付債務(wù)和其他費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)審判監(jiān)督程序追回，在對(duì)企業(yè)職工進(jìn)行安置后，用于補(bǔ)交土地出讓金、土地收益和相關(guān)稅費(fèi)，剩余部分價(jià)款才能用于清償債務(wù)。

　　履行完上述程序后，受讓人楊某應(yīng)持縣政府同意改變用途和劃撥轉(zhuǎn)為出讓的批復(fù)文件、城市規(guī)劃行政主管部門(mén)相關(guān)文件、土地使用權(quán)出讓合同和出讓金繳付憑證向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)變更登記，國(guó)土資源局可據(jù)此辦理土地變更登記。