第一章 總則

　　第一條為加強城市住宅區物業(yè)管理，保障城市住宅區物業(yè)的合理使用和維護，創(chuàng )造整潔、文明，方便的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)規定，結合本省實(shí)際，制定本規定。

　　第二條本規定適用于本省行政區域內按行政建制設立的市、鎮住宅區的物業(yè)管理。

　　第三條本規定所稱(chēng)住宅區，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設施及非住宅房屋的居住區。住宅區的范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)劃定。

　　本規定所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區內的各類(lèi)房屋和相配套的公用設施、設備及公共場(chǎng)地。

　　本規定所稱(chēng)住戶(hù)，是指住宅區內房屋的產(chǎn)權人和使用人。

　　第四條本省城市住宅區管理實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式和主管部門(mén)行業(yè)管理、住戶(hù)自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的管理體制。

　　第五條省建設行政主管部門(mén)是全省物業(yè)管理工作的主管部門(mén)，市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區域內物業(yè)管理工作的主管部門(mén)。

　　物業(yè)管理主管部門(mén)的主要職責是：

　　（一）根據有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規和規章，制定具體的實(shí)施辦法；

　　（二）參與住宅區的驗收，指導，監督物業(yè)的接管工作；

　　（三）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；

　　（四）對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理進(jìn)行監督、檢查；

　　（五）負責住宅區公用設施專(zhuān)用基金和住宅維修基金使用的監督、檢查。

　　（六）負責對從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)職人員進(jìn)行培訓；

　　（七）負責住宅區物業(yè)管理的考評工作。

　　市政、綠化、環(huán)境衛生、交通、物價(jià)、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門(mén)以及住宅區所在地人民政府，應當按照各自職責分工，對住宅區的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導和監督、檢查。

　　第二章 住宅區物業(yè)管理機構

　　第六條住宅區交付使用且入住率達到50％以上時(shí)，物業(yè)管理主管部門(mén)應當會(huì )同住宅區開(kāi)發(fā)建設單位、住宅區所在地街道辦事處負責組建住宅區物業(yè)管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。

　　管委會(huì )以住戶(hù)代表為主組成，住宅區所在地街道辦事處或居民委員會(huì )、公安派出所可派代表參加。

　　第七條住宅區開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)的，在管委會(huì )成立之前，由住宅區的開(kāi)發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì )成立后，由管委會(huì )決定物業(yè)管理企業(yè)的續聘或解聘。

　　第八條管委會(huì )代表住戶(hù)的利益，維護住戶(hù)的合法權益。管委會(huì )在物業(yè)管理主管部門(mén)和區街道辦事處的指導下，負責制定管委會(huì )章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監督住宅區物業(yè)管理工作的實(shí)施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。

　　第九條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行分級管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門(mén)辦理注冊登記后，方可接受管委會(huì )的委托，承擔住宅區的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)可享受?chē)�家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)根據與管委會(huì )簽訂的委托管理合同，對住宅區的物業(yè)實(shí)施統一管理。

　　委托管理合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式。

　　委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應將委托管理合同報市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)備案。

　　第十一條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　（一）根據委托管理合同和國家及本省有關(guān)規定對住宅區實(shí)施物業(yè)管理；

　　（二）根據委托管理合同和省有關(guān)規定收取物業(yè)管理費用；

　　（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償；

　　（四）要求管委會(huì )協(xié)助管理；

　　（五）選聘專(zhuān)營(yíng)公司或聘用專(zhuān)人承擔清潔、保安和綠化等專(zhuān)項業(yè)務(wù)

　　（六）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　（一）履行委托管理合同，對受委托管理的房屋、設施及其公共部位進(jìn)行維修管理，承擔住宅區內的保安、防火、綠化、維護清潔及住戶(hù)日常必需的便民服務(wù)工作；

　　（二）接受管委會(huì )和住戶(hù)的監督，重大的管理措施提交管委會(huì )審議決定；

　　（三）接受物業(yè)管理主管部門(mén)、其他有關(guān)主管部門(mén)及當地街道辦事處的指導和監督；

　　（四）發(fā)現違反法律、法規和規章的行為，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告。

　　第十三條住宅區制定的住戶(hù)公約對住宅區內的住戶(hù)具有約束力。

　　第三章 住宅區物業(yè)的使用與維護

　　第十四條住宅區經(jīng)綜合驗收合格后，開(kāi)發(fā)建設單位應當向管委會(huì )辦理移交手續，并向管委會(huì )移交下列工程建設資料：

　　（一）住宅區的規劃圖、竣工總平面圖；

　　（二）單體的建筑、結構和設備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　　（四）其他必要的資料。

　　第十五條住戶(hù)使用房屋應當遵守下列規定：

　　（一）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，不得改變房屋的結構、外貌和用途；

　　（二）不得隨意鑿、拆房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

　　（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

　　（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；

　　（五）不得侵害他人的正當權益。

　　第十六條房屋的維修責任，按下列規定劃分：

　　（一）室內部分，由房屋產(chǎn)權人負責維修，產(chǎn)權人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執行；

　　（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責定期養護和維修。

　　第十七條住宅區的甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動(dòng)場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、走廊、自行車(chē)房（棚）、公用天線(xiàn)、公廁以及垃圾處理等住宅區公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統一管理統修養護，其費用從管理服務(wù)費和住宅區公用設施專(zhuān)用基金支出。

　　造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

　　第十八條住宅區內的干道、路燈和給排水，供電、供熱、供氣、通訊等管線(xiàn)，按規定由有關(guān)主管部門(mén)負責維修養護的，其費用由有關(guān)主管部門(mén)支付

　　前款所列維修養護事項，有關(guān)主管部門(mén)可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并按規定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。

　　第十九條凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由住戶(hù)修繕的，住戶(hù)應當及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費用由住戶(hù)承擔。

　　第二十條住宅區內禁止下列行為：

　　（一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

　　（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

　　（三）亂堆垃圾、雜物；

　　（四）亂搭、亂貼和亂掛等；

　　（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

　　（六）聚眾喧鬧影響他人休息；

　　（七）隨意停放車(chē)輛和鳴高音嗽叭；

　　（八）排放有毒和有害物質(zhì)；

　　（九）飼養禽畜；

　　（十）未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽(yáng)臺擺放物品；

　　（十一）從事法律、法規和規章禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第四章 住宅區物業(yè)管理費用與專(zhuān)用房屋

　　第二十一條物業(yè)管理收費必須執行國家和本省物價(jià)管理的有關(guān)規定，接受物價(jià)部門(mén)的管理、監督和檢查。

　　第二十二條住宅區物業(yè)管理費構成：

　　（一）開(kāi)發(fā)建設單位繳納的住宅區公用設施專(zhuān)用基金；

　　（二）房屋產(chǎn)權人繳納的住宅維修基金；

　　（三）住戶(hù)繳納的管理服務(wù)費。

　　第二十三條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅區時(shí)，應當按不低于住宅區建設總投資2%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門(mén)繳納住宅區公用設施專(zhuān)用基金。

　　住宅區公用設施專(zhuān)用基金用于住宅區公用設施的維修養護，不得挪作他用。住宅區公用設施專(zhuān)用基金由物業(yè)管理主管部門(mén)設專(zhuān)帳管理，管委會(huì )向物業(yè)管理主管部門(mén)申請使用。

　　第二十四條住宅維修基金由房屋產(chǎn)權人按規定分期繳納，由管委會(huì )以房屋本體為單位設立專(zhuān)帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

　　住宅區公用設施專(zhuān)用基金、住宅維修基金提取和管理方法，由省物業(yè)管理主管部門(mén)商省財政、物價(jià)部門(mén)制定。

　　第二十五條住宅區物業(yè)管理服務(wù)收費項目的收費標準，應當根據住宅區的規模檔次、服務(wù)管理水平以及房屋類(lèi)別等綜合確定。屬于國家管理的收費項目和收費標準必須報物價(jià)部門(mén)審批；不屬于國家管理的收費項目和收費標準的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，商管委會(huì )同意，報物業(yè)管理主管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)備案。

　　第二十六條房改出售公有住房，必須按國務(wù)院和省人民政府的有關(guān)規定建立公共設施、公用部位的維修基金。

　　第二十七條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅區時(shí)，應當按照一定比例無(wú)償向管委會(huì )提供住宅區物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權歸國家所有。

　　第二十八條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅區時(shí)，應當按照規定的比例以建造成本價(jià)向管委會(huì )提供商業(yè)用房，其產(chǎn)權歸管委會(huì )所有。開(kāi)發(fā)建設單位為管委會(huì )提供商業(yè)用房的面積，由物業(yè)管理主管部門(mén)確定。

　　前款規定的商業(yè)用房的購置費用從住宅區公用設施專(zhuān)用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。

　　本條第一款規定的商業(yè)用房和住宅區內其他有經(jīng)濟收入的公用設施、設備和場(chǎng)地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補充住宅區的管理服務(wù)費。

　　第五章 罰則

　　第二十九條未經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)資質(zhì)審查而擅自承擔住宅區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期辦理資質(zhì)審查手續；逾期仍不辦理的，對其處以2000元以上2萬(wàn)元以下的罰款，并責令其停止對住宅區物業(yè)的管理。

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本規定，有下列行為之一的，住戶(hù)有權向管委會(huì )投訴或向物業(yè)管理主管部門(mén)反映；管委會(huì )有權予以制止并要求限期改正，有權要求賠償給住戶(hù)造成的損失，情節嚴重的有權解除委托管理合同；有第（三）項行為的，由物價(jià)部門(mén)根據國家有關(guān)規定予以處罰：

　　（一）對房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)的；

　　（二）管理制度不健全，管理混亂的；

　　（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　　（四）擅自改變房屋和公用設施用途的；

　　（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同規定義務(wù)行為的。

　　第三十一條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成住宅區物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理主管部門(mén)予以警告，責令限期改正，處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款，并可降低資質(zhì)等級或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第三十二條違反本規定第十五條、第二十條規定的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強制恢復；造成損失的，有權要求賠償。

　　第三十三條違反本規定第二十三第一款、第二十七條、第二十八條第一款規定的，物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令開(kāi)發(fā)建設單位限期履行；在規定的期限內仍不履行的，物業(yè)管理主管部門(mén)可申請人民法院強制執行，并有權要求違反第二十三條第一款規定的開(kāi)發(fā)建設單位支付逾期付款滯納金。

　　第三十四條當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政復議。逾期不申請復議或不提起訴訟，又不履行處罰規定的，由作出處罰決定的部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第六章 附則

　　第三十五條市、縣人民政府可根據本規定制定實(shí)施辦法。

　　第三十六條本規定發(fā)布后新建的住宅區必須按照本規定實(shí)行物業(yè)管理；本規定發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區，應當依照本規定逐步實(shí)行物業(yè)管理