【學(xué)員問題】土地估價的基本原則是什么？

【解答】（1）替代原則：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)。一般都要進行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。是估價原則的中心內(nèi)容之一。

（2）預(yù)期收益原則：過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。剩余法、收益還原法，都是預(yù)期收益原則的應(yīng)用。

（3）最有效使用原則：最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測原則相關(guān)。最有效使用以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)。

（4）報酬遞增、遞減原則。經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。利用這一原則，可找出土地的邊際使用點，即最大收益點，也可稱為最有效使用點。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。

（5）需求與供給原則：供求均衡規(guī)律：供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭；同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實現(xiàn)完全部爭，其價格的獨占傾向性較強。需求與供給方都不容易了解何處有供給和需求信息。替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。供需原則是以預(yù)期收益原則、變動原則、競爭原則為基礎(chǔ)。

（6）競爭和超額利潤原則。土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點，尤其在我國土地一級供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競爭。競爭主要是在需求者之間進行。競爭原則與替代原則密切相關(guān)。收益還原法估價的基礎(chǔ)之一。

（7）貢獻原則：土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格；也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

（8）變動原則：在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素、個別因素。變動原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。

（9）協(xié)調(diào)原則。在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。

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