2、土地登記的內(nèi)容

　　根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記的權(quán)屬種類包括：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利。登記的內(nèi)容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權(quán)利終止的注銷登記。

　　登記的功能，表現(xiàn)為具有公示、保護(hù)交易安全的作用。在我國目前登記主要體現(xiàn)是一種土地管理監(jiān)督手段。與發(fā)達(dá)國家的登記制度相比，我國有關(guān)土地登記的制度的功能還未充分發(fā)揮其保障交易安全的功能。實(shí)踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權(quán)的交易達(dá)成協(xié)議，但尚未辦理登記手續(xù)，此時轉(zhuǎn)讓方將該標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理的轉(zhuǎn)讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權(quán)。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，請求締約過失賠償。土地這種特殊的交易標(biāo)的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時，對取得的土地使用權(quán)確定了較長期的、大額的投資預(yù)期，而締約過失賠償并不不足預(yù)期利益，這樣，對原土地使用權(quán)受讓人的權(quán)益的保護(hù)就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴(yán)，造成本不應(yīng)給予登記的土地權(quán)利事項(xiàng)，而給予了登記。即意味著真正的土地權(quán)利人的利益將受到威脅，判令土地權(quán)屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟(jì)上法院往往依據(jù)登記的有關(guān)文件，維持錯誤登記。

　　登記公信力的補(bǔ)救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現(xiàn)這兩種現(xiàn)象，給當(dāng)事人造成不應(yīng)有的損害，國外采取的解決方法是：對搶先登記，德國民法創(chuàng)立了預(yù)備登記制度，即將物權(quán)行為履行前形成的債權(quán)預(yù)先登記在不動產(chǎn)登記簿上，憑此對抗將來可能出現(xiàn)相同請求權(quán)。這一制度后來被瑞士民法和日本民法所繼受。預(yù)備登記和實(shí)際登記的區(qū)別在于，預(yù)備登記只進(jìn)行形式審查，而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；預(yù)備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實(shí)際登記則具有確認(rèn)合同效力的作用。

　　對于錯誤登記，德國民法創(chuàng)立了異議登記制度。如果出現(xiàn)登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利不符的情況，權(quán)利人可以向登記機(jī)關(guān)提出異議，該項(xiàng)異議被登記于不動產(chǎn)登記簿上之后，能夠?qū)��?26ldquo；登記正確性的推定效力%26rdquo；。通過異議登記，賦予權(quán)利人一種應(yīng)急措施，待登記機(jī)關(guān)查清事實(shí)后，還應(yīng)該辦理變更登記或注銷異議登記。澳大利亞創(chuàng)立托倫斯制。已登記的權(quán)利具有絕對的、不可推翻的效力，即使發(fā)現(xiàn)確實(shí)有錯誤，證明已登記的土地權(quán)利在未登記之前不應(yīng)為登記人所享有的，原土地享有人頁不能因此而推翻已經(jīng)登記的事項(xiàng)，只能由德國登記機(jī)關(guān)給應(yīng)享有土地權(quán)的人以相當(dāng)?shù)馁r償；土地權(quán)利需要變更時，登記機(jī)關(guān)收回原由土地證書，經(jīng)過審查變更登記，法給受讓人以新的土地證書。美國、英國、新西蘭等國的土地登記制均采用這一制度。

　　我國土地制度改革的方向，就是實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配制的目標(biāo)。突破長期以來形成的土地權(quán)利單一化、凝固化的局面，充分發(fā)揮所有權(quán)之外的土地利用權(quán)的功能。土地利用權(quán)功能發(fā)揮作用的前提是首先確認(rèn)各種土地權(quán)利類型，在此基礎(chǔ)上將土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓作為新型的地產(chǎn)制度的基本原則。在實(shí)現(xiàn)土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當(dāng)前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各中土地利用權(quán)的設(shè)置中，必須首先應(yīng)當(dāng)堅持土地登記要件原則，防止土地權(quán)利市場化過程中和市場化以后，權(quán)利流轉(zhuǎn)無序。明確界定各種適應(yīng)市場需要的土地權(quán)利，規(guī)定權(quán)利的取得、行使、變更、終止等內(nèi)容應(yīng)依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配制，調(diào)控地產(chǎn)市場的重要手段。在登記的內(nèi)容上，完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時，借鑒發(fā)達(dá)國家預(yù)備登記和異議登記制度，對穩(wěn)定地產(chǎn)市場、保障交易安全具有重要的作用。

　　3、土地登記機(jī)關(guān)

　　土地登記機(jī)關(guān)主要是各級土地行政管理部門。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機(jī)關(guān)和房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)乃至其他不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職能，需進(jìn)一步協(xié)調(diào)。我國擔(dān)保法而言，第42條規(guī)定了4個不動產(chǎn)登記部門。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：%26ldquo；在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上簡稱房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記%26hellip；；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。%26rdquo；就是說，開發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調(diào)，加上土地部門和房產(chǎn)部門工作中相互不配合，造成了實(shí)踐中很多難以解決的問題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權(quán)屬或土地侵權(quán)糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)，取得房產(chǎn)所有權(quán)證書，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，新的受讓人依據(jù)法律可以再次獲得房產(chǎn)證書，如此進(jìn)行下去，就使作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)權(quán)屬爭議確定之前的空當(dāng)，房產(chǎn)能%26ldquo；合法%26rdquo；地流轉(zhuǎn)，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無關(guān)緊要。實(shí)踐中的很多房主確實(shí)只有房產(chǎn)證，而無地產(chǎn)證。

　　房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權(quán)利退出財產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進(jìn)入財產(chǎn)法范疇，而此時，房屋產(chǎn)權(quán)、林地產(chǎn)權(quán)等已經(jīng)納入了財產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當(dāng)今世界，凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產(chǎn)登記，總是在一個機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動產(chǎn)登機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一；其次，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性已成國際慣例。在實(shí)踐中，當(dāng)國土局和房管局分別對地產(chǎn)和房產(chǎn)進(jìn)行登記時，不但會增加當(dāng)事人的費(fèi)用支出，而且會出現(xiàn)同一項(xiàng)動產(chǎn)中的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在生效時間上不同，從而可能會損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應(yīng)明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書是一證，而不是兩證或多證。

　　除此以外，土地登記還應(yīng)該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規(guī)定，嚴(yán)格登記程序，建立土地登記文件公開查閱制度；登記責(zé)任做具體的規(guī)定，包括責(zé)任人責(zé)任的追究，對權(quán)利人損失的賠償?shù)取?/p>