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土地估價(jià)師

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2008年《估價(jià)實(shí)務(wù)》收益還原法答題方法(三)

2008-08-18 15:52 來源: 打印 | 收藏 |
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  一、收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)

  1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格

  基本思路:

  第一步:依其他方法求得建筑物的價(jià)格

  第二步:從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益,得到土地的純收益

  第三步:再以土地還原率還原,得到土地價(jià)格

  計(jì)算公式:土地價(jià)格 = 土地純收益/土地還原率

  2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格

  基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似

  3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

  基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益,再用綜合還原率還原,求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中,根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況,區(qū)別在于綜合還原率有所不同。

  4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

  采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法,是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。

  二、2000年采用收益還原法計(jì)算題解析

  題目:2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題(略)

  (一)審題

  1、明確題意,選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益,適合采用收益還原法

  2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn),與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5年

  3、明確題目提供的條件,思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用

  4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類型,土地市場(chǎng)價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米”

 。ǘ┙忸}思路

  第一步:求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

  第二步:計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

  第三步:從房地純收益中扣除建筑物純收益,得到土地純收益

  第四步:計(jì)算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格

  (三)列出評(píng)估過程

  1、解題思路及計(jì)算方法:適宜采用收益還原法

  2、基本公式

 。1)房地年純收益計(jì)算公式

  (2)建筑物年純收益計(jì)算公式

 。3)土地年純收益計(jì)算公式

  (4)有限年限土地價(jià)格公式

  3、計(jì)算步驟

 。1)計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式,最好給每步算式加上小標(biāo)號(hào))

 、倌曜饨鹗找=月租金收入×12月

 、谘航鹉赀\(yùn)用收益=押金×押金收益率

 、勰昕偸找=年租金收益+押金年運(yùn)用收益

  (2)計(jì)算房地年總費(fèi)用

  年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月

 。3)計(jì)算房地年純收益

  房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用

 。4)計(jì)算建筑物年純收益

  ① 建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

 、 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

 。5)計(jì)算土地年純收益

  土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

  (6)計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)格

 、佗谕恋貑挝幻娣e價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積

 。ㄋ模╇y點(diǎn)及常見錯(cuò)誤分析

  1、難點(diǎn)

  (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

 。2)土地年純收益的計(jì)算

  (3)所提供條件的清晰分類

  2、常見錯(cuò)誤分析

 。1)沒有解題思路說明

  (2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算

 。3)房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤

 。4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤

 。5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤

 。6)沒有計(jì)算土地單位面積價(jià)格

 。7)解題思路或計(jì)算步驟混亂

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