第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）作為申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　　（二）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

　　（三）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　　（四）是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　（五）是下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　　（一）投資機(jī)會(huì)研究

　　（二）初步可行性研究

　　（三）詳細(xì)可行性研究

　　（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　　（一）項(xiàng)目概況

　　（二）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　　（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　（四）規(guī)戈1設(shè)計(jì)方案的選擇

　　（五）資源供給條件分析

　　（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)

　　（七）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　　（八）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　　（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析，

　　（十）結(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　　（一）接受委托

　　（二）調(diào)查研究

　　（三）方案選擇和優(yōu)化

　　（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

　　（五）編制可行性研究報(bào)告

　　第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　　（一）區(qū)位分析與選擇

　　（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

　　（四）合作方式的分析與選擇

　　（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　　（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　（一）時(shí)間類參數(shù)

　　（二）融資相關(guān)參數(shù)

　　（三）收益相關(guān)指標(biāo)

　　（四）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　一、投資估算

　　（一）土地費(fèi)用

　　1．征地拆遷費(fèi)

　　2．出讓地價(jià)款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　4．土地租用費(fèi)

　　5．土地投資折價(jià)

　　（二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　（三）房屋開發(fā)費(fèi)

　　1．建筑安裝工程費(fèi)

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　4．其他工程費(fèi)

　　5．開發(fā)期間稅費(fèi)

　　6．管理費(fèi)用

　　7．銷售費(fèi)用

　　8．財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　9．不可預(yù)見費(fèi)

　　二、資金使用計(jì)劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）資金籌措

　　第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選

　　一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　　（一）方案經(jīng)濟(jì)比選

　　（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

　　（三）方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

　　二、方案比選定量分析方法

　　（一）差額投資內(nèi)部收益率法

　　（二）凈現(xiàn)值法

　　（三）等額年值法

　　（四）費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　　（五）其他經(jīng)濟(jì)比選方法

　　三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇

　　（一）比選方法選擇規(guī)則

　　（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

　　第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表

　　（一）基本報(bào)表

　　1．現(xiàn)金流量表

　　2．資金來源與運(yùn)用表

　　3．損益表

　　4．資產(chǎn)負(fù)債表

　　（二）輔助報(bào)表

　　二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　第七節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫

　　一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

　　（一）封面

　　（二）摘要

　　（三）目錄

　　（四）正文

　　（五）附表

　　（六）附圖

　　二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)

　　（一）項(xiàng)目總說明

　　（二）項(xiàng)目概況

　　（三）投資環(huán)境研究

　　（四）市場(chǎng)研究　建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　（五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目

　　（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件

　　（七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排

　　（八）投資估算及資金籌揩

　　（九）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定

　　（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　　（十一）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

　　（十二）可行性研究的結(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容

　　3．了解可行性研究的步驟

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　　5．掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　8．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用

　　9．掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　　10．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法選擇的原則

　　11．掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表

　　12．熟悉財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表

　　13．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　14．熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫

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