第三部分　　

房地產(chǎn)估價理論與方法

　　第一章 房地產(chǎn)估價概論

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)估價的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

　　（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

　　（三）估價與評估的異同

　　（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

　　二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

　　（一）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　（二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　（三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　（四）房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

　　（五）房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

　　三、房地產(chǎn)估價的必要性

　　（一）專業(yè)估價存在的基本前提

　　（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

　　（三）房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)估價的要素

　　一、估價當(dāng)事人

　　（一）房地產(chǎn)估價師

　　（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

　　（三）估價委托人

　　二、估價目的

　　三、估價對象

　　四、估價時點

　　五、價值類型

　　六、估價依據(jù)

　　七、估價假設(shè)

　　八、估價原則

　　九、估價程序

　　十、估價方法

　　十一、估價結(jié)果

　　第三節(jié)　對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要

　　一、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

　　三、房地產(chǎn)抵押貸款的需要

　　四、房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?/p>

　　五、房地產(chǎn)分割的需要

　　六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

　　七、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要

　　八、房地產(chǎn)稅收的需要

　　九、房地產(chǎn)保險的需要

　　十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

　　十一、房地產(chǎn)行政管理的需要

　　十二、其他方面的需要

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德

　　第五節(jié)　中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況

　　一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位

　　二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度

　　三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項目

　　四、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織

　　五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件

　　六、制定了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見

　　七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系

　　八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

　　九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場

　　十、積極開展了國際交流合作

　　考試要求

　　1．熟悉房地產(chǎn)估價的含義；

　　2．掌握房地產(chǎn)估價的本質(zhì)；

　　3．熟悉房地產(chǎn)估價的必要性；

　　4．熟悉估價當(dāng)事人；

　　5．掌握估價目的；

　　6．掌握估價對象；

　　7．熟悉估價時點；

　　8．掌握價值類型；

　　9．熟悉估價依據(jù)；

　　10．熟悉估價假設(shè)；

　　11．熟悉估價原則；

　　12．熟悉估價程序；

　　13．熟悉估價方法；

　　14．熟悉估價結(jié)果；

　　15．掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要；

　　16．熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要；

　　17．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的需要；

　　18．掌握房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?/p>

　　19．熟悉房地產(chǎn)分割的需要；

　　20．掌握房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

　　21．掌握房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要；

　　22．熟悉房地產(chǎn)稅收的需要；

　　23．了解房地產(chǎn)保險的需要；

　　24．熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要；

　　25．了解房地產(chǎn)行政管理的需要；

　　26．熟悉其他方面的需要；

　　27. 掌握房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德；

　　28．熟悉中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。

　　第二章 房地產(chǎn)及其描述

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)的含義、特性、分類、描述與分析等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義

　　（一）土地的含義

　　（二）建筑物的含義

　　（三）其他土地定著物的含義

　　三、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義

　　（一）房地產(chǎn)實物的含義

　　（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義

　　（三）房地產(chǎn)區(qū)位的含義

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱

　　（一）不動產(chǎn)

　　（二）物業(yè)

　　（三）real estate和real property

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

　　（一）土地形態(tài)

　　（二）建筑物形態(tài)

　　（三）房地形態(tài)

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動

　　二、獨一無二

　　三、壽命長久

　　四、供給有限

　　五、價值量大

　　六、用途多樣

　　七、相互影響

　　八、易受限制

　　九、難以變現(xiàn)

　　十、保值增值

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)的種類

　　一、按用途劃分的種類

　　二、按開發(fā)程度劃分的種類

　　三、按實物形態(tài)劃分的種類

　　四、按權(quán)益狀況劃分的種類

　　五、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類

　　六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)狀況描述

　　一、房地產(chǎn)基本狀況描述

　　二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

　　（一）位置描述

　　（二）交通描述

　　（三）周圍環(huán)境和景觀描述

　　（四）外部配套設(shè)施描述

　　三、房地產(chǎn)實物狀況描述

　　（一）土地實物狀況描述

　　（二）建筑物實物狀況描述

　　四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

　　（一）土地權(quán)益狀況描述

　　（二）建筑物權(quán)益狀況描述

　　考試要求

　　1．熟悉房地產(chǎn)的定義；

　　2．熟悉土地、建筑物和其他地上定著物的含義；

　　3．掌握實物、權(quán)益和區(qū)位的含義；

　　4．了解房地產(chǎn)的其他名稱；

　　5．了解房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)；

　　6．掌握不可移動；

　　7．掌握獨一無二；

　　8．熟悉壽命長久；

　　9．熟悉供給有限；

　　10．熟悉價值量大；

　　11．熟悉用途多樣；

　　12．熟悉相互影響；

　　13．熟悉易受限制；

　　14．了解保值增值；

　　15．熟悉按用房地產(chǎn)用途的分類；

　　16．熟悉按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類；

　　17．掌握按照房地產(chǎn)實物形態(tài)的分類；

　　18．掌握按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類；

　　19．了解按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類；

　　20．了解按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式的分類；

　　21．掌握房地產(chǎn)狀況描述。

　　第三章　房地產(chǎn)價格和價值

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)價格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價格的含義

　　二、房地產(chǎn)價格的形成條件

　　（一）有用性

　　（二）稀缺性

　　（三）有效需求

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格的特征

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)供求與價格

　　一、房地產(chǎn)需求

　　（一）房地產(chǎn)需求的含義

　　（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　（三）房地產(chǎn)需求曲線

　　二、房地產(chǎn)供給

　　（一）房地產(chǎn)供給的含義

　　（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　（三）房地產(chǎn)供給曲線

　　三、房地產(chǎn)均衡價格

　　四、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)價格和價值的種類

　　一、價值、使用價值和交換價值

　　二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

　　（一）成交價格

　　（二）市場價格

　　（三）理論價格

　　（四）評估價值

　　三、市場價值和非市場價值

　　（一）市場價值

　　（二）非市場價信

　　四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值

　　（一）買賣價格

　　（二）租賃價格

　　（三）抵押價值

　　（四）保險價值

　　（五）計稅價值

　　（六）征收價值

　　五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

　　（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價格

　　（二）土地使用權(quán)價格

　　（三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

　　六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值

　　七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

　　八、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格

　　九、土地價格、建筑物價格和房地價格

　　（一）土地價格

　　（二）建筑物價格

　　（三）房地價格

　　十、總價格、單位價格和樓面地價

　　（一）總價格

　　（二）單位價格

　　（三）樓面地價

　　十一、名義價格和實際價格

　　十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格

　　十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價

　　十四、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)價格的含義；

　　2．熟悉房地產(chǎn)價格的形成條件；

　　3．熟悉房地產(chǎn)價格的特征；

　　4．熟悉房地產(chǎn)需求；

　　5．熟悉房地產(chǎn)供給；

　　6．熟悉房地產(chǎn)均衡價格；

　　7．熟悉房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性；

　　8．熟悉價值、使用價值和交換價值；

　　9．掌握成交價格、市場價格、理論價格和評估價值；

　　10．掌握市場價值和非市場價值；

　　11．掌握買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值；

　　12．了解原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值；

　　13．了解市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價；

　　14．熟悉基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格；

　　15．熟悉土地價格、建筑物價格和房地價格；

　　16．掌握總價格、單位價格和樓面地價；

　　17．熟悉現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格；

　　18．熟悉起價、標(biāo)價、成交價和均價；

　　19．熟悉評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。

　　第四章　房地產(chǎn)價格影響因素

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格影響因素，包括房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)價格影響因素概述

　　一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認(rèn)識

　　二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)自身因素

　　一、區(qū)位因素

　　（一）位置

　　1．方位

　　2．距離

　　3．朝向

　　4．樓層

　　（二）交通

　　（三）周圍環(huán)境和景觀

　　1．大氣環(huán)境

　　2．水文環(huán)境

　　3．聲覺環(huán)境

　　4．視覺環(huán)境

　　5．衛(wèi)生環(huán)境

　　6．人文環(huán)境

　　（四）外部配套設(shè)施

　　二、實物因素

　　（一）土地實物因素

　　1．土地面積

　　2．土地形狀

　　3．地形

　　4．地勢

　　5．土壤

　　6．地基

　　7．土地條件

　　（二）建筑物實物因素

　　1．建筑規(guī)模

　　2．外觀

　　3．建筑結(jié)構(gòu)

　　4．設(shè)施設(shè)備

　　5．裝飾裝修

　　6. 層高和室內(nèi)凈高

　　7．空間布局

　　8. 防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

　　9. 維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度

　　三、權(quán)益因素

　　（一）權(quán)利狀況

　　（二）使用管制

　　（三）相鄰關(guān)系

　　第三節(jié)　人口因素

　　一、人口數(shù)量

　　二、人口結(jié)構(gòu)

　　三、人口素質(zhì)

　　第四節(jié)　制度政策因素

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　二、稅收制度政策

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收

　　（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　三、金融制度政策

　　四、相關(guān)特殊政策

　　五、相關(guān)規(guī)劃和計劃

　　（一）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃

　　（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃

　　（三）土地相關(guān)規(guī)劃和計劃

　　（四）住房相關(guān)規(guī)劃和計劃

　　第五節(jié)　經(jīng)濟(jì)因素

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　二、居民收入

　　三、利率

　　四、匯率

　　五、物價

　　第六節(jié)　社會因素

　　一、政治安定狀況

　　二、社會治安狀況

　　三、城市化

　　四、房地產(chǎn)投機(jī)

　　第七節(jié)　國際因素

　　一、世界經(jīng)濟(jì)狀況

　　二、國際競爭狀況

　　三、政治對立狀況

　　四、軍事沖突狀況

　　第八節(jié)　心理因素

　　第九節(jié)　其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、重要政治人物的健康狀況等

　　考試要求

　　1．掌握對房地產(chǎn)價格影響因素的總認(rèn)識；

　　2．熟悉房地產(chǎn)價格影響因素的分類；

　　3．掌握房地產(chǎn)自身因素；

　　4．熟悉人口因素；

　　5．熟悉制度政策因素；

　　6．熟悉經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r因素；

　　7．掌握居民收入水平因素；

　　8．掌握利率因素；

　　9．熟悉匯率因素；

　　10．熟悉物價水平因素；

　　11. 了解政治安定狀況因素；

　　12．了解社會治安狀況因素；

　　13．熟悉城市化因素；

　　14．了解房地產(chǎn)投機(jī)因素；

　　15．了解國際因素；

　　16．了解心理因素；

　　17．了解其他因素。

　　第五章　房地產(chǎn)估價原則

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價原則的含義、種類、作用，各項房地產(chǎn)估價原則對房地產(chǎn)估價、特別是對估價結(jié)果的要求，房地產(chǎn)估價為何要遵守這些原則以及在實際估價中如何遵守這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價原則的含義

　　二、房地產(chǎn)估價原則的內(nèi)容

　　三、房地產(chǎn)估價原則的作用

　　第二節(jié)　獨立、客觀、公正原則

　　第三節(jié)　合法原則

　　第四節(jié)　最高最佳使用原則

　　第五節(jié)　估價時點原則

　　第六節(jié)　替代原則

　　第七節(jié)　謹(jǐn)慎原則

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)估價原則的含義；

　　2．熟悉房地產(chǎn)估價原則的內(nèi)容；

　　3．熟悉房地產(chǎn)估價原則的作用；

　　4．掌握獨立、客觀、公正原則；

　　5．掌握合法原則；

　　6．掌握最高最佳使用原則；

　　7．掌握估價時點原則；

　　8．熟悉替代原則；

　　9．熟悉謹(jǐn)慎原則。

　　第六章　市場法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　市場法概述

　　一、市場法的含義

　　二、市場法的理論依據(jù)

　　三、市場法適用的估價對象和條件

　　（一）市場法適用的估價對象

　　（二）市場法估價需要具備的條件

　　（三）市場法的其他用途

　　四、市場法估價的操作步驟

　　第二節(jié)　搜集交易實例

　　一、搜集大量交易實例的必要性

　　二、搜集交易實例的途徑

　　三、搜集交易實例的要求

　　四、建立交易實例庫

　　第三節(jié)　選取可比實例

　　一、選取可比實例的必要性

　　二、選取可比實例的要求

　　（一）選取可比實例的數(shù)量要求

　　（二）選取可比實例的質(zhì)量要求

　　（三）選取可比實例應(yīng)注意的其他問題

　　第四節(jié)　建立比較基準(zhǔn)

　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　二、統(tǒng)一付款方式

　　三、統(tǒng)一價格單位

　　（一）統(tǒng)一價格表示單位

　　（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　第五節(jié)　交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義

　　二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素

　　三、交易情況修正的方法

　　第六節(jié)　市場狀況調(diào)整

　　一、市場狀況調(diào)整的含義

　　二、市場狀況調(diào)整的方法

　　（一）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法

　　（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法

　　第七節(jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　（二）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

　　四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　第八節(jié)　求取比準(zhǔn)價格

　　一、求取單個可比實例比準(zhǔn)價格的方法

　　二、求取最終比準(zhǔn)價格的方法

　　第九節(jié)　市場法總結(jié)和運用舉例

　　一、市場法總結(jié)

　　二、市場法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉市場法的含義；

　　2．了解市場法的理論依據(jù)；

　　3．掌握市場法適用的估價對象和條件；

　　4．熟悉市場法估價的操作步驟；

　　5．了解搜集大量交易實例的必要性；

　　6．熟悉搜集交易實例的途徑；

　　7．掌握搜集交易實例的要求；

　　8．了解建立交易實例庫；

　　9．了解選取可比實例的必要性；

　　10．掌握選取可比實例的要求；

　　11．熟悉建立比較基準(zhǔn)；

　　12．熟悉交易情況修正的含義；

　　13．熟悉造成成交價格偏離正常市場價格的因素；

　　14．掌握交易情況修正的方法；

　　15．熟悉市場狀況調(diào)整的含義；

　　16．掌握市場狀況調(diào)整的方法；

　　17．熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義；

　　18．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容；

　　19．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路；

　　20．掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法；

　　21．熟悉求取單個可比實例比準(zhǔn)價格的方法；

　　22．了解求取最終比準(zhǔn)價格的方法。

　　第七章　收益法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據(jù)

　　三、收益法適用的估價對象和條件

　　（一）收益法適用的估價對象

　　（二）收益法估價需要具備的條件

　　四、收益法估價的操作步驟

　　第二節(jié)　報酬資本化法的公式

　　一、報酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　（三）凈收益每年不變的公式的作用

　　1．直接用于測算價格

　　2．用于不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算

　　3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低

　　4．用于市場法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

　　六、凈收益按一定比率遞增的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　七、凈收益按一定比率遞減的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式

　　第三節(jié)　收益期限的確定

　　第四節(jié)　凈收益的求取

　　一、凈收益測算的基本原理

　　（一）基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　（二）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（二）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　三、求取凈收益應(yīng)注意的問題

　　（一）有形收益和無形收益

　　（二）實際收益和客觀收益

　　（三）樂觀估計、保守估計和最可能估計

　　四、凈收益流模式的確定

　　第五節(jié)　報酬率的求取

　　一、報酬率的實質(zhì)

　　二、報酬率的求取方法

　　（一）累加法

　　（二）市場提取法

　　（三）投資報酬率排序插入法

　　第六節(jié)　直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　（一）直接資本化法的含義及基本公式

　　（二）幾種收益乘數(shù)法

　　1．毛租金乘數(shù)法

　　2．潛在毛收入乘數(shù)法

　　3．有效毛收入乘數(shù)法

　　4．凈收益乘數(shù)法

　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　（一）直接資本化法的優(yōu)缺點

　　（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點

　　第七節(jié)　投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　一、投資組合技術(shù)

　　（一）土地與建筑物的組合

　　（二）抵押貸款與自有資金的組合

　　二、剩余技術(shù)

　　（一）土地剩余技術(shù)

　　（二）建筑物剩余技術(shù)

　　（三）自有資金剩余技術(shù)

　　（四）抵押貸款剩余技術(shù)

　　第八節(jié)　收益法總結(jié)和運用舉例

　　一、收益法總結(jié)

　　二、收益法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉收益法的含義；

　　2．熟悉收益法的理論依據(jù)；

　　3．掌握收益法適用的估價對象和條件；

　　4．熟悉收益法估價的操作步驟；

　　5．掌握報酬資本化法最一般的公式；

　　6．掌握凈收益每年不變的公式；

　　7．掌握凈收益在前若干年有變化的公式；

　　8．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；

　　9．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；

　　10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式；

　　11．熟悉凈收益按一定比率遞減的公式；

　　12．掌握預(yù)知未來若干年后的價格的公式；

　　13．掌握凈收益測算的基本原理；

　　14．掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取；

　　15．熟悉求取凈收益應(yīng)注意的問題；

　　16．熟悉收益期限和凈收益流模式的確定；

　　17．熟悉報酬率的求取；

　　18．熟悉直接資本化法概述；

　　19．熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；

　　20. 掌握資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系；

　　21．了解直接資本化法與報酬資本化法的比較；

　　22．掌握投資組合和剩余技術(shù)。

　　第八章　成本法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試要求

　　第一節(jié)　成本法概述

　　一、成本法的含義

　　二、成本法的理論依據(jù)

　　三、成本法適用的估價對象和條件

　　（一）成本法適用的估價對象

　　（二）成本法估價需要具備的條件

　　四、成本法估價的操作步驟

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　一、土地取得成本

　　（一）市場購買下的土地取得成本

　　（二）征收集體土地的土地取得成本

　　（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本

　　二、開發(fā)成本

　　三、管理費用

　　四、銷售費用

　　五、投資利息

　　（一）投資利息的含義

　　（二）投資利息的計算

　　1．應(yīng)計息項目

　　2．計息周期

　　3．計息期

　　4．計息方式

　　5．利率

　　六、銷售稅費

　　七、開發(fā)利潤

　　第三節(jié)　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式

　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式

　　（二）適用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　　（一）適用于舊的房地的基本公式

　　（二）適用于舊的建筑物的基本公式

　　第四節(jié)　重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義

　　二、重新購建價格的求取思路

　　（一）房地重新購建價格的求取思路

　　（二）土地重新購建價格的求取思路

　　（三）建筑物重新購建價格的求取思路

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法

　　（一）單位比較法

　　（二）分部分項法

　　（三）工料測量法

　　（四）指數(shù)調(diào)整法

　　第五節(jié)　建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　（一）建筑物折舊的含義

　　（二）建筑物折舊的原因

　　1．物質(zhì)折舊

　　2．功能折舊

　　3．外部折舊

　　二、建筑物折舊的求取方法

　　（一）年限法

　　1．年限法和有關(guān)年限的含義

　　2．直線法

　　3．成新折扣法

　　（二）市場提取法

　　（三）分解法

　　1．物質(zhì)折舊的求取方法

　　2．功能折舊的求取方法

　　3．外部折舊的求取方法

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

　　（一）估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

　　（二）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　第六節(jié)　房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定

　　一、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定

　　二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定

　　第七節(jié)　成本法總結(jié)和運用舉例

　　一、成本法總結(jié)

　　二、成本法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉成本法的含義；

　　2．熟悉成本法的理論依據(jù)；

　　3．掌握成本法適用的估價對象和條件；

　　4．熟悉成本法估價的操作步驟；

　　5．掌握房地產(chǎn)價格構(gòu)成；

　　6．掌握成本法的基本公式；

　　7．熟悉重新購建價格的含義；

　　8．熟悉重新購建價格的求取思路；

　　9．掌握建筑物重新購建價格的求取方式；

　　10．掌握建筑物重新購建價格的求取方法；

　　11．掌握建筑物折舊的求取；

　　12．了解房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定；

　　13．熟悉房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。

　　第九章　假設(shè)開發(fā)法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　假設(shè)開發(fā)法概述

　　一、假設(shè)開發(fā)法的含義

　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件

　　（一）假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象

　　（二）假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件

　　（三）假設(shè)開發(fā)法的其他用途

　　四、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟

　　第二節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

　　（一）求生地價值的公式

　　1．適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　　2．適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

　　（二）求毛地價值的公式

　　1．適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　　2．適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式

　　（三）求熟地價值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)）

　　（四）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）

　　（五）求舊房價值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式

　　（一）適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式

　　（二）適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式

　　第三節(jié)　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　第四節(jié)　假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　二、開發(fā)完成后的價值

　　（一）開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

　　（二）開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間

　　（三）預(yù)測開發(fā)完成后價值的方法

　　三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　四、折現(xiàn)率

　　五、測算中的其他有關(guān)問題

　　（一）注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提

　　（二）應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益

　　第五節(jié)　假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例

　　一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)

　　二、假設(shè)開發(fā)法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉假設(shè)開發(fā)法的含義；

　　2. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)；

　　3．掌握假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件；

　　4．熟悉假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟；

　　5．掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式；

　　6．了解現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義；

　　7．熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別；

　　8．熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點；

　　9．掌握假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。

　　第十章　長期趨勢法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對長期趨勢法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內(nèi)容以及長期趨勢法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　長期趨勢法概述

　　一、長期趨勢法的含義

　　二、長期趨勢法的理論依據(jù)

　　三、長期趨勢法適用的估價對象和條件

　　四、長期趨勢法估價的操作步驟

　　第二節(jié)　數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　第三節(jié)　平均增減量法

　　第四節(jié)　平均發(fā)展速度法

　　第五節(jié)　移動平均法

　　一、簡單移動平均法

　　二、加權(quán)移動平均法

　　第六節(jié)　指數(shù)修勻法

　　第七節(jié)　長期趨勢法的作用

　　考試要求

　　1．了解長期趨勢法概述；

　　2．熟悉數(shù)學(xué)曲線擬合法；

　　3．熟悉平均增減量法；

　　4．熟悉平均發(fā)展速度法；

　　5．了解移動平均法；

　　6．了解指數(shù)修勻法；

　　7．掌握長期趨勢法的作用。

　　第十一章　地價評估和地價分?jǐn)?/strong>

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對地租理論和地租的測算，路線價法，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價修正法，補地價的測算，高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　地租理論及測算

　　一、地租的含義

　　二、地租現(xiàn)象

　　三、地租理論的回顧

　　（一）威廉·配第

　　（二）理查德·坎蒂隆

　　（三）亞當(dāng)·斯密

　　（四）詹姆斯·安德森

　　（五）大衛(wèi)·李嘉圖

　　（六）馬爾薩斯

　　（七）約翰·馮·杜能

　　（八）馬克思

　　（九）其他

　　四、地租的測算

　　第二節(jié)　路線價法

　　一、路線價法概述

　　（一）路線價法的含義

　　（二）路線價法的理論依據(jù)

　　（三）路線價法適用的估價對象和條件

　　（四）路線價法估價的操作步驟

　　二、劃分路線價區(qū)段

　　三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

　　四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

　　五、調(diào)查評估路線價

　　六、制作價格修正率表

　　七、計算臨街土地的價值

　　（一）路線價法的計算公式

　　（二）路線價法計算舉例

　　1．一面臨街矩形土地的價值計算

　　2．前后兩面臨街矩形土地的價值計算

　　3．矩形街角地的價值計算

　　4．三角形土地的價值計算

　　5．其他形狀土地的價值計算

　　第三節(jié)　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估

　　一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的含義

　　二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的程序和方法

　　第四節(jié)　基準(zhǔn)地價修正法

　　第五節(jié)　補地價的測算

　　第六節(jié)　高層建筑地價分?jǐn)?/p>

　　一、高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x

　　二、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?/p>

　　（一）按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　（二）按照房地價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　（三）按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　考試要求

　　1．熟悉地租的含義；

　　2．熟悉地租現(xiàn)象；

　　3．了解地租理論的回顧；

　　4．熟悉地租的測算；

　　5．熟悉路線價法概述；

　　6．熟悉劃分路線價區(qū)段；

　　7．了解設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；

　　8．了解選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；

　　9．了解調(diào)查評估路線價，

　　10．掌握制作價格修正率表；

　　11．掌握計算臨街土地的價值；

　　12．熟悉城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估；

　　13．熟悉基準(zhǔn)地價修正法；

　　14．熟悉補地價的測算；

　　15．熟悉高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x；

　　16．掌握高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

　　第十二章　房地產(chǎn)估價程序

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價程序的含義、作用和具體內(nèi)容，特別是較詳細(xì)介紹其中的受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查看估價對象、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價程序概述

　　一、房地產(chǎn)估價程序的含義

　　二、房地產(chǎn)估價程序的作用

　　第二節(jié)　獲取估價業(yè)務(wù)

　　一、估價業(yè)務(wù)來源渠道

　　（一）被動接受

　　（二）主動爭取

　　二、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形

　　（一）有利害關(guān)系或利益沖突

　　（二）超出了自己的業(yè)務(wù)范圍

　　（三）自己的專業(yè)能力難以勝任

　　第三節(jié)　受理估價委托

　　一、受理估價委托概述

　　二、明確估價基本事項

　　（一）明確估價目的

　　（二）明確估價對象

　　（三）明確估價時點

　　（四）明確價值類型

　　三、估價委托書和估價委托合同

　　（一）估價委托書

　　（二）估價委托合同

　　第四節(jié)　制定估價作業(yè)方案

　　一、估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容

　　二、制定估價作業(yè)方案的思路

　　（一）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

　　（二）擬搜集的估價所需資料及其來源渠道

　　（三）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費

　　“（四）估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排

　　第五節(jié)　搜集估價所需資料

　　第六節(jié)　實地查看估價對象

　　第七節(jié)　分析估價對象價值

　　第八節(jié)　測算估價對象價值

　　第九節(jié)　判斷估價對象價值

　　第十節(jié)　撰寫估價報告

　　一、估價報告的含義

　　二、估價報告的質(zhì)量

　　三、估價報告的形式

　　四、估價報告的組成

　　（一）封面

　　（二）目錄

　　（三）致委托人函

　　（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　（五）估價的假設(shè)和限制條件

　　（六）估價結(jié)果報告

　　（七）估價技術(shù)報告

　　（八）附件

　　第十一節(jié)　內(nèi)部審核估價報告

　　第十二節(jié)　交付估價報告

　　第十三節(jié)　估價資料歸檔

　　考試要求

　　1．熟悉房地產(chǎn)估價程序的含義；

　　2．掌握房地產(chǎn)估價程序的作用；

　　3．了解估價業(yè)務(wù)來源渠道；

　　4．熟悉不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形；

　　5．熟悉受理估價委托概述；

　　6．掌握明確估價基本事項；

　　7．了解簽訂估價委托書和估價委托合同；

　　8．熟悉制定估價作業(yè)方案；

　　9．掌握搜集估價所需資料；

　　10．掌握實地查看估價對象；

　　11．熟悉分析估價對象價值；

　　12．熟悉測算估價對象價值；

　　13．掌握判斷估價對象價值；

　　14．掌握撰寫估價報告；

　　15．熟悉內(nèi)部審核估價報告；

　　16．了解交付估價報告；

　　17．掌握估價資料歸檔。