（1993年月10月9日 南昌市第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議通過(guò)1993年12月18日江西省第八屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第六次會(huì )議批準 1993年12月23日南昌市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告第4號公布 自1994年1 月1日起施行 根據1997年5月30日南昌市第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二次會(huì )議通過(guò)、1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十八次會(huì )議批準的《南昌市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法修正案》修正）

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強土地管理，改革國有土地使用制度，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 凡需在本市行政區域內取得城鎮國有土地使用權，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的，必須遵守本辦法。法律、法規另有規定的除外。

　　第三條 土地使用者開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，必須遵守有關(guān)法律、法規，符合本市城市規劃，不得損害社會(huì )公共利益，其合法權益受?chē)�家法律保護。

　　第四條 土地使用權出讓?zhuān)�由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進(jìn)行。

　　南昌市城市規劃區內的土地使用權出讓?zhuān)�由市人民政府土地管理部門(mén)辦理；南昌市城市規劃區外的土地使用權出讓?zhuān)�由縣人民政府土地管理部門(mén)辦理。

　　第五條 市、縣人民政府土地管理部門(mén)依法對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監督檢查，并辦理轉讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。

　　第六條 土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及有關(guān)地上建筑物、其他附著(zhù)物的登記，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)、誠心誠意 管理部門(mén)按照有關(guān)規定辦理。

　　第七條 農村集體所有的土地，必須先經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門(mén)依法征歸國有后，才能出讓。

　　第八條 南昌市城市規劃區內的土地基準地價(jià)，由市地價(jià)評估委員會(huì )提出，報市人民政府批準后公布；南昌市城市規劃區個(gè)的土地基準地價(jià)，由所屬縣地價(jià)評估委員會(huì )提出，經(jīng)縣人民政府審核，報市人民政府批準后公布。

　　地價(jià)評估委員會(huì )由同級人民政府土地、房產(chǎn)、物價(jià)、財政等到行政管理部門(mén)的負責人和有關(guān)人員組成。

　　第二章 土地使用權出讓

　　第九條 土地使用權出讓由市、縣人民政府土地管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓方）與土地使用者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)受讓方）簽訂出讓合同。

　　第十條 土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地管理部門(mén)會(huì )同同級城市規劃、建設、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，并按照《江西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉的辦法》第二十條規定的征用土地審批權限報經(jīng)批準后，由人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。

　　第十一條 土地使用權出讓的最高年限，按下列用途確定：

　　（一）居住有地七十年；

　　（二）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )有地四十年；

　　（三）工業(yè)、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或其他用地五十年。

　　第十二條 土地使用權出讓以招標、拍賣(mài)方式為主，對公益事業(yè)、社會(huì )福利事業(yè)用地和非商業(yè)性、非經(jīng)營(yíng)性住宅建設用地以及其他不具備招標、拍賣(mài)出讓條件的土地，可以采取協(xié)議方式。

　　第十三條 招標出讓程序

　　（一）出讓方在投標截止日前兩個(gè)月，公布讓地塊的投標要求，并向投標者提供招標文件和有關(guān)資料。

　　（二）投標者應在規定期限內，按招標要求提供資料，交付保證金，并以密封的投標書(shū)參加投標。

　　（三）由人民政府土地、城市規劃、建設、房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)指派人員組成的評標委員會(huì )主持開(kāi)標、評標和決標工作，確定受讓方。

　　（四）受讓方應在接到中標通知書(shū)后的十五日內與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他投標者，保證金予以退還。

　　（五）受讓方因故不能在規定的期限內簽訂出讓合同的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期時(shí)間不得超過(guò)十五日。

　　（六）受讓方或出讓方逾期未簽訂出讓合同，屬于受讓方過(guò)錯的，保證金不予退還；屬于出讓方過(guò)錯的，雙倍返還保證金，出讓合同應繼續簽訂。

　　第十四條 招標出現下列情況之一，經(jīng)公證機關(guān)公證確認的招標無(wú)效：

　　（一）所有投標的標價(jià)均低于標底；

　　（二）有效投標不足三個(gè)；

　　（三）標底泄露或發(fā)現招標過(guò)程中有作弊行為及其他影響公正招標的行為。

　　第十五條 拍賣(mài)出讓程序：

　　（一）出讓方在拍賣(mài)日前兩個(gè)月發(fā)布拍賣(mài)公告。

　　（二）參加競投者，應按拍賣(mài)公告規定報名，交納報名費和保證金。

　　（三）拍賣(mài)采用公開(kāi)叫價(jià)應價(jià)的方式，由競投者現場(chǎng)參加競投，也可依法委托其他人代為競投。

　　（四）競投者舉牌應價(jià)后不得撤回其應價(jià)，否則，保證金不予退還。最后應價(jià)達不到拍賣(mài)底價(jià)的，主持人有權宣布終止拍賣(mài)。

　　（五）應價(jià)最高的競投者即為受讓方，受讓方應當場(chǎng)與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他競投都，保證金予以退還。

　　第十六條 協(xié)議出讓程序：

　　（一）由出讓方向受讓方提供出讓地塊的有關(guān)資料和文件。

　　（二）受讓方在規定時(shí)間內向出讓方提交包括土地開(kāi)發(fā)建設方案、出讓金額及付款方式等內容的文件。

　　（三）出讓方接到受讓方文件后，應在三十天內作出明確答復。

　　（四）經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議后，受讓方應與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。

　　第十七條 受讓方應在簽訂土地使用權出讓合同扣六十日內支付全部土地使用權出讓金，并辦理登記，領(lǐng)取國有土地使用證。受讓方從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，如不能一次性支付出讓金，可先付出讓金總額的30%，其余的在延期的六個(gè)月內付清。可先付出讓金總額的30%，其余的在延期的六個(gè)月內付清。延期支付的出讓金，須按中華人民銀行當時(shí)的貸款利率計收利息。

　　受讓方逾期未付全部出讓金的，應按出讓金總額的1%支付違約金，出讓方有權解除合同，定金不予退還。

　　第十八條 南昌市城市規劃區內的土地出讓金由市人民政府土地管理部門(mén)代收；南昌市城市規劃區外的土地出讓金，由所屬縣人民政府土地管理部門(mén)代收。保證金、定金可充抵相應部分的出讓金。

　　第十九條 招標出讓、拍賣(mài)出讓的底價(jià)應以基準地價(jià)為依據；協(xié)議出讓價(jià)格不得低于征地、拆遷安置費及公用設施配套費之和，并予以公開(kāi)，接受社會(huì )監督。交納出讓金后，不再交納公用設施配套費和地段差價(jià)。

　　第二十條 出讓方應按照合同規定向受讓方提供土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，受讓方有權解除合同，出讓方須雙倍返還定金，并按出讓金總額的1%支付違約金。

　　第二十一條 受讓方必須按照出讓合同規定開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。需要改變出讓合同規定的土地用途，應當征得出讓方同意，并經(jīng)人民政府土地管理部門(mén)和城市規劃管理部門(mén)批準。經(jīng)批準同意改變的，依照法律、法規的有關(guān)規定，重新簽訂出讓合同，調整出讓金，辦理變更登記。

　　第三章 土地使用權轉讓、出租、抵押

　　第二十二條 通過(guò)出讓或者劃撥方式取得的土地使用權，可以依法轉讓、出租、抵押。

　　土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人應簽訂合同，合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

　　轉讓、出租、抵押年限，不得超過(guò)出讓合同規定的使用年限減去已使用年限年的剩余年限。

　　第二十三條 土地使用權轉讓、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權隨之轉讓、抵押；土地使用權出租時(shí)，其地上建筑物、其他附著(zhù)物使用權隨之出租。地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權轉讓、抵押或其使用權出租時(shí)，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押、出租。

　　第二十四條 有下列情形之一的，土地使用權不得轉讓?zhuān)?/p>

　　（一）未按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)的；

　　（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程，未形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的；

　　（三）沒(méi)有土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權合法憑證的；

　　（四）土地使用權或者地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權有爭議的；

　　（五）在經(jīng)市、縣人民政府批準的房屋拆遷范圍內的；

　　（六）依法收回土地使用權的；

　　（七）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

　　（八）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形的。

　　有前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項所列情形之一的，土地使用權不得抵押。

　　第二十五條 土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權轉讓、抵押，土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物使用權出租，當事人自合同簽訂之日起三十日內，應向人民政府土地、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理轉讓、出租、抵押登記。

　　土地使用權或地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權分割轉讓的，應經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準，并依照規定辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　第二十六條 土地使用權轉讓時(shí)，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務(wù)隨之轉移。土地使用權轉讓后，土地使用者需要改變出讓合同規定的土地用途，按本辦法第二十一條規定辦理。

　　第二十七條 土地使用權轉讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買(mǎi)權；價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府應采取必要措施調控土地市場(chǎng)。

　　第二十八條 土地使用權出租，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

　　承租人需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途，必須征得出租人同意，并由出租人按本辦法第二十一條規定辦理有關(guān)手續后，當事人方可簽訂租賃合同。

　　第二十九條 土地使用抵押，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權的，應按規定分別辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。

　　第三十條 抵押人以其出租的土地使用權抵押里，應次租賃情況千知抵押權人，并書(shū)面通知承租人。抵押期間，原租賃合同繼續有效。

　　第三十一條 抵押權因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷(xiāo)抵押登記。

　　第四章 土地使用權終止

　　第三十二條 土地使用權出讓合同期滿(mǎn)后，土地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權由人民政府無(wú)償取得。土地使用者應當交黨政軍國有土地使用讓?zhuān)�并辦理土地使用權和房屋產(chǎn)權的注銷(xiāo)登記。

　　第三十三條 土地使用權出讓合同期滿(mǎn)，土地使用者需要續期的，應當在出讓期滿(mǎn)前六個(gè)月內向人民政府土地管理部門(mén)提出申請，按本辦法的規定，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。

　　第三十四條 人民政府對土地使用者依法取得的土地使用權，除在特殊情況下，根據社會(huì )公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收回。提前收回土地使用權的，應根據土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應的補償。

　　需要提前收回土地使用權，人民政府土地管理部門(mén)應提前六個(gè)月通知土地使用者，并協(xié)商補償辦法及有關(guān)事項。

　　采用交換土地使用權的形式作為補償的，人民政府土地管理部門(mén)應與土地使用者重新簽訂出讓合同，并由土地使用者重新辦理登記，換領(lǐng)國有土地使用證。

　　第五章 劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押　　

　　第三十五條 劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押按照《江西省城市國有土地使用權出租和劃撥管理條例》第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條和第二十六條的規定辦理。

　　第三十六條 轉讓劃撥土地使用權（含作價(jià)入股、投資和聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建）繳納土地出讓金的標準，按轉讓價(jià)或者評估價(jià)減去地上、地下建筑物重置價(jià)扣除折舊后余額的50%計算。

　　評估價(jià)應當由具有土地估價(jià)資格和能力的專(zhuān)業(yè)機構評估，并由市、縣人民政府土地管理部門(mén)確認。

　　第三十七條 土地使用者不按照土地使用權了讓合同開(kāi)發(fā)土地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應當責令其他限期糾正。對超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府及其有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的除外。

　　第三十八條 通過(guò)出讓方式取得的土地使用轉讓不符合本辦法第二十四條第（一）、（二）項規定的，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處以違法所得50%的罰款。

　　第三十九條 國家工作人員在土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押過(guò)程中，玩忽職守、收受賄賂或挪用、截留土地出讓金、土地收益金的，應追繳非法所得，并視情節給予行政處分，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十條 當事人對處罰不服的，可按《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》申請復議或起訴。期滿(mǎn)不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的人民政府土地管理部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第六章 附 則

　　第四十一條 土地出讓金、土地收益金的收取、使用的管理辦法，按照國家和省的有關(guān)規定執行。

　　第四十二條 土地使用權招標出讓的開(kāi)標、評標、決標行為和拍賣(mài)出讓的拍賣(mài)行為，同外商投資企業(yè)簽訂的土地出讓、轉讓、出租、抵押合同，必須經(jīng)公正機關(guān)公證；未經(jīng)公證，人民政府土地管理部門(mén)不得辦理有關(guān)登記手續和發(fā)放、更換國有土地使用證。

　　第四十三條 國有農、林、牧、漁場(chǎng)，水利管理單位等城鎮范圍外的國有土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押，可參照本辦法辦理。

　　第四十四條 本辦法應用中的具體問(wèn)題，由南昌市人民政府土地管理部門(mén)負責解釋。

　　第四十五條 本辦法自一九九四年元月一日起施行。