（贛府發(fā)[2000] 41號）

各市、縣（區）人民政府，省政府各部門(mén)：

　　近年來(lái)，我省各地認真貫徹執行《中華人民共和國土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》），切實(shí)加強土地市場(chǎng)管理，土地的資產(chǎn)效益初步得以顯現。隨著(zhù)改革的深化和經(jīng)濟社會(huì )的不斷發(fā)展，尤其在企業(yè)改革過(guò)程中，以及發(fā)展縣域經(jīng)濟、推動(dòng)小城鎮和基礎設施建設中，土地作為重要的生產(chǎn)要素和資產(chǎn)，越來(lái)越發(fā)揮著(zhù)重要的作用。為依法加強土地市場(chǎng)管理，規范土地使用、流動(dòng)和土地資產(chǎn)處置等運作行為，增加財政收入，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，特作如下通知。

　　一、依法加強土地市場(chǎng)管理

　　各級政府培育和發(fā)展土地市場(chǎng)，必須增強法制觀(guān)念，強化國土意識，堅持依法辦事，必須嚴格執行《土地管理法》、《江西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例》等有關(guān)法律法規，嚴格執行土地利用總體規劃和計劃，嚴格履行建設用地審批手續，堅持建設用地集體討論，堅持一支筆審批，切實(shí)保護耕地，把好土地入市供應量這一關(guān)，依法統一管整個(gè)土地市場(chǎng)。

　　二、進(jìn)一步培育和發(fā)展土地市場(chǎng)

　　各級政府要將培育和發(fā)展土地市場(chǎng)作為發(fā)展本地經(jīng)濟和加強財源建設的一件大事來(lái)抓，充分利用土地資源，依法對土地實(shí)行有償使用。除法律規定的采取劃撥方式供地外，其他國有建設用地一律實(shí)行有償使用。各地可根據當地土地市場(chǎng)發(fā)育的具體情況，在法律法規規定的范圍內，采取靈活多樣的土地有償使用方式，進(jìn)一步擴大土地有償使用范圍。要積極創(chuàng )造條件，原則上采用拍賣(mài)、招標出讓方式供地。如采用協(xié)議出讓方式供地的，出讓地價(jià)不得低于基準地價(jià)。對低于基準地價(jià)的土地，政府可以貯存起來(lái)。出讓結果應當公開(kāi)，接受監督。

　　用出讓方式取得土地使用權有困難的，可以采取租賃方式，并按租賃合同交納租金。也可以采取土地作價(jià)入股（包括政府貯存的土地、企業(yè)的土地、劃撥的土地）以土地作價(jià)聯(lián)建等有償使用方式。結合我省實(shí)際，今后土地租賃應作為全省土地有償使用的主要形式。對原行政劃撥存量國有建設用地，除法律規定可以繼續采取劃撥供地外，依照城市基準地價(jià)按年收取一定的租金，對困難企業(yè)，經(jīng)有批準權的政府批準，可免交租金。具體辦法由省國土資源廳商省財政廳另行制定。

　　小城鎮建設用地依法實(shí)行有償使用，有償使用收益繳入同級財政，除法律法規有規定外，留歸市、縣（區）部分主要用于小城鎮基礎設施建設。對新修訂的《江西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》實(shí)施之前農村村民超面積占用的宅基地，超面積部分按每月每平方米3至5元的標準實(shí)行有償使用，直至超面積部分退回集體為止。對新修訂的《江西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》實(shí)施之后占用土地建住宅的，必須嚴格按現行的土地管理法律法規執行，違犯法律規定的，發(fā)現一起，依法查處一起。

　　適度開(kāi)放城市住宅用地市場(chǎng)。設區的市及其他有條件的城市和縣城，按照土地利用總體規劃確定的建設用地范圍，依照土地功能分區，可以在居住區內劃出一塊民用住宅用地，允許有購買(mǎi)能力者以出讓方式取得土地使用權后，按城市規劃要求土地使用權出讓條件，建單家獨院住房，面積不受當地城鎮居民每戶(hù)占地面積的限制。在城市規劃區外，可以按照土地利用總體規劃要求，以出讓方式利用非耕地建私家住宅。開(kāi)放城市住宅用地市場(chǎng)均需依法辦理用地審批手續。

　　三、進(jìn)一步規范土地市場(chǎng)

　　各市、縣（區）政府要結合政府機構改革，按照轉變職能、政事分設、政企分開(kāi)的原則，抓緊抓好土地有形市場(chǎng)建設，建立健全土地公開(kāi)交易制度，盡快將土地交易市場(chǎng)化，建立公正、公平、公開(kāi)、競爭、有序、規范的有形土地市場(chǎng)。各設區的要于2001年6月底前建立起土地交易機構，并掛牌運作，各縣（市、區）也應于2001年年底前完成土地交易機構的設立。有形土地市場(chǎng)必須具備土地交易場(chǎng)所，能提供土地交易信息，辦理土地交易等有關(guān)事宜。

　　已經(jīng)設立土地交易市場(chǎng)的地方，土地使用權交易一律進(jìn)入土地市場(chǎng)運作，凡出讓土地使用權（包括政府征用、收回、收購的土地使用權出讓等）、為實(shí)現抵押權進(jìn)行的土地使用權轉讓、法院判決需拍賣(mài)、變賣(mài)用于清償債務(wù)的土地使用權轉讓以原劃撥土地使用權的交易（包括原劃撥土地使用權的轉讓、租賃、抵押以及土地的聯(lián)營(yíng)合作交易等）、出讓土地使用權的首次交易（包括轉讓、租賃、抵押、作價(jià)出資、入股、交換或贈與等交易）、法律允許的集體建設用地的流轉（包括鄉鎮企業(yè)用地的轉讓、租賃、聯(lián)營(yíng)、入股等交易）均應在土地市場(chǎng)中進(jìn)行。

　　在土地使用權交易過(guò)程中，原劃撥土地或改變原土地使用用途的交易，由土地行政主管部門(mén)審核、按規定審批權限報經(jīng)縣級以上政府批準后方可入市交易，由土地行政主管部門(mén)確認評估結果并核定應補交的出讓金，明確繳納辦法；出讓土地使用權的首次交易，經(jīng)交易機構對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門(mén)核準，達到轉讓允許條件方可進(jìn)行交易；涉及農村集體建設用地的交易，要先取得原集體經(jīng)濟組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準，方可依法流轉。

　　努力規范土地二級和三級市場(chǎng)。依法以有償使用方式取得的土地使用權，并達到法律法規規定條件的，土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押。土地行政主管部門(mén)要在土地市場(chǎng)設立登記處，及時(shí)辦理土地登記。

　　加快建立土地儲備制度。有條件的市、縣（區）要抓緊建立土地儲備中心，將舊城改造騰出的土地和企業(yè)搬遷、企業(yè)破產(chǎn)、劃撥交易的土地以及從農村集體征用的土地等，由土地儲備中心統一收購，然后由政府交土地交易市場(chǎng)出讓。土地儲備中心為土地行政主管部門(mén)的下屬事業(yè)單位。土地儲備中心所得收益，歸政府所有，繳入同級財政。

　　四、加強國有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)管理

　　各級政府要站在促進(jìn)經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展、維護社會(huì )穩定的高度，切實(shí)做好國有企業(yè)改革中的土地產(chǎn)權界定、土地登記、地價(jià)評估和土地資產(chǎn)處置等工作。國有企業(yè)改革中涉及的劃撥?chē)�有土地使用權，根據企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、租賃、國家以土地使用權作價(jià)出資、入股和保留劃撥用地方式處置。

　　以出讓方式處置的，可由新設股份有限公司、有限責任公司、股份合作制企業(yè)直接受讓?zhuān)�也可由原國有企業(yè)受讓后隨企業(yè)改組、改造的同時(shí)將土地使用權劃轉（包括以土地使用權作價(jià)出資、入股）或者轉租給新設立的股份有限公司、有限責任公司或股份合作制企業(yè)。補交出讓金按基準地價(jià)的30％補交。一次性補交有困難的，報省政府批準后分年度繳交，5年內交完。

　　以租賃方式處置的，租期可由租賃雙方協(xié)商確定，但最長(cháng)不得超過(guò)國家規定的出讓最高年限。租金參照出讓方式補交出讓金的標準確定，可實(shí)行一次核定，5年不變，以后每隔3年調整一次，每次調整幅度不高于上期租金總額的30％。租賃土地合同由出租方認可，并征得土地行政主管部門(mén)同意，允許轉租或轉讓。

　　以國有土地使用權作價(jià)出資、入股方式處置的，須經(jīng)省級以上土地和財政部門(mén)批準，土地資產(chǎn)經(jīng)評估確認后可與其他國有資產(chǎn)一并折成國家股，按企業(yè)隸屬關(guān)系由所在地政府委托有資格的國有股權持股單位統一持有。國有股持股單位在辦理完持股手續后，要將有關(guān)證明文件報省國土資源廳和省財政廳備案。

　　以保留劃撥用地方式處置的，除法律規定可以長(cháng)期保留的外，保留劃撥用地方式的期限不得超過(guò)5年，土地使用期滿(mǎn)或原土地使用用途發(fā)生改變，必須按國家和省有關(guān)規定實(shí)行有償使用。

　　對特困企業(yè)，經(jīng)有批準權的政府批準，可以從改制的土地使用權收益中提取一定數額資金用于安置職工。國有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其原使用的劃撥土地經(jīng)有批準權的政府批準組織出讓?zhuān)�變現資金專(zhuān)戶(hù)儲存，優(yōu)先用于職工安置。

　　五、營(yíng)造土地市場(chǎng)健康發(fā)展的外部環(huán)境

　　要建立地價(jià)評估和定期公布制度。各級政府要按照法律規定，加快建制鎮以上的城鎮基準地價(jià)評定步伐，力爭2001年6月底前完成。基準地價(jià)評定結果經(jīng)本級政府審核，報上一級政府批準后，由本級政府向社會(huì )公布。全省的基準地價(jià)每3年向社會(huì )公布一次，市、縣（區）基準地價(jià)每年向社會(huì )公布一次。要參照基準地價(jià)確定出讓底價(jià)和土地租金，建立定期的土地管理信息發(fā)布制度，及時(shí)對社會(huì )公布基準地價(jià)、土地租金標準、土地有償使用、土地利用總體規劃執行情況、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡情況、土地違法案件查處等情況。

　　進(jìn)一步規范和完善土地評估中介服務(wù)組織建設。各級政府要盡快做好本級土地評估機構與主管部門(mén)的脫鉤工作，并允許符合資質(zhì)條件的評估機構競爭參與土地評估。各級各類(lèi)符合資質(zhì)條件的土地評估機構，都要嚴格遵守國家法律法規，按照國家規定的技術(shù)標準，科學(xué)選擇評估方法和相關(guān)參數，合理確定估價(jià)結果，并出具規范的土地估價(jià)報告。

　　六、加強土地收益征收與管理

　　各級政府及其土地行政主管部門(mén)要依照有關(guān)法律法規征收土地收益，不得非法減免、截留、挪用土地收益。減免本級政府所有的土地收益，需經(jīng)集體討論，一支筆審批；屬上級政府的土地收益，下級政府無(wú)權減免。土地收益納入同級財政預算管理，收據一律使用省財政廳統一的專(zhuān)用票據。土地收益應貨幣化，不得用實(shí)物形式支付土地收益（包括用建路、建房代替土地收益等）。土地收益的分成比例，除上繳國家的外，嚴格按《中共江西省委、江西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強土地管理切實(shí)保護耕地的決定》（贛發(fā)〔1997〕11號）的有關(guān)規定執行。