房估知識點(diǎn)：估價(jià)方法適用性分析

1.估價(jià)方法適用性分析

根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法（剩余法）、基準地價(jià)系數修正法等。估價(jià)方法的選擇應按照房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規程，根據xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，在遵循估價(jià)原則的前提下，采用科學(xué)、合理的方法進(jìn)行估價(jià)測算。

上述方法的適用范圍如下：比較法是選取一定數量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當處理來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。比較法適用的估價(jià)對象是同種類(lèi)型的數量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地；對于數量很少的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性差的房地產(chǎn)，如特殊廠(chǎng)房、碼頭、機場(chǎng)、古建筑、學(xué)校、醫院、在建工程等，則難以采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

收益法是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后將其轉換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，如住宅（特別是公寓）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標準廠(chǎng)房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等；對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公園、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法則一般不適用。

成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對象的方法。重新購建價(jià)格是指假設在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設全新?tīng)顩r的估價(jià)對象的必要支出及應得利潤。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。

成本法適用的估價(jià)對象包括很少發(fā)生交易而限制了比較法的運用，又沒(méi)有經(jīng)濟收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如工廠(chǎng)、碼頭、機場(chǎng)以及公益、公用為目的的醫院、公園、軍隊營(yíng)房等房地產(chǎn)。

假設開(kāi)發(fā)法是預測估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)建設的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。

2.估價(jià)方法的選用

估價(jià)人員深入細致地分析了項目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調研的基礎上認為，待估物業(yè)用途為住宅，此類(lèi)物業(yè)在xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，出租也較為普遍，估價(jià)對象周邊住宅的出售及出租案例較多，綜合以上分析為使估價(jià)結果更具科學(xué)性、準確性、客觀(guān)性，本報告確定選用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！