房估知識點(diǎn)：估價(jià)報告的組成

①封面；

②致估價(jià)委托人函；

③目錄；

④估價(jià)師聲明；

⑤估價(jià)假設和限制條件；

⑥估價(jià)結果報告；

⑦估價(jià)技術(shù)報告；

⑧附件。

重點(diǎn)--估價(jià)報告使用期限（原則上不超過(guò)1年）

明確估價(jià)報告使用期限的意義：

超過(guò)估價(jià)報告使用期限使用報告的，相關(guān)責任由使用者承擔（超期使用，責任自負）；

在估價(jià)報告使用期限內使用估價(jià)報告的，相關(guān)責任由出具估價(jià)報告的估價(jià)機構和估價(jià)師承擔，但使用者不當使用的除外。

概念：

估價(jià)報告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報告應用有效期，是指自估價(jià)報告出具日期起算，使用估價(jià)報告不得超過(guò)的時(shí)間。

致估價(jià)委托人函落款日，即為估價(jià)報告出具日期。

估價(jià)報告使用期限不同于估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限：如果估價(jià)報告超過(guò)了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限就是估價(jià)報告使用期限；如果估價(jià)報告在其使用期限內被使用的，則估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限應到估價(jià)服務(wù)的行為結束為止。

【重點(diǎn)】估價(jià)的假設和限制條件

估價(jià)假設和限制條件是估價(jià)報告中對估價(jià)假設和估價(jià)報告使用限制的說(shuō)明。在說(shuō)明估價(jià)假設和限制條件時(shí)，應有針對性并盡量簡(jiǎn)明。

防止三種情況：

①隨意編造假設和限制條件；

②應說(shuō)明的假設和限制條件不予以說(shuō)明；

③無(wú)針對性地列舉一些與本估價(jià)項目無(wú)關(guān)的假設和限制條件。

內容包括：

（1）一般假設；對委托人提供的資料，進(jìn)行審慎審核后，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準確性和完整性且未核實(shí)的情況下，對其合法、真實(shí)、準確和完整做合理假定。

（2）未定事項假設；必須明確的但是尚未明確的或不夠明確的事項（如土地使用性質(zhì)、容積率等），做最合理、最可能的假定。

（3）背離事實(shí)假設；因估價(jià)目的的特殊需要，交易條件設定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況不一致的合理假定。如國有土地上房屋征收評估時(shí)，不考慮被征收房屋租賃、抵押的情況；司法拍賣(mài)估價(jià)中，不考慮拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權和查封因素等。

（4）不相一致假設；用途（實(shí)際用途、登記用途、規劃用途等）之間的不一致、權利人（房屋權屬證明、土地權屬證明等）之間的不一致、估價(jià)對象名稱(chēng)上的不一致；對用途、權利和名稱(chēng)做的合理假定。

（5）依據不足假設：對缺少資料的說(shuō)明及對估價(jià)對象權屬狀況的合理假定。

背離事實(shí)和不相一致，這兩個(gè)假定是容易混淆的。（重要考點(diǎn)）

【多選題】房地產(chǎn)估價(jià)報告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設和限制條件的目的是（ ）。

A.說(shuō)明估價(jià)報告的合法性、真實(shí)性

B.說(shuō)明估價(jià)的獨立、客觀(guān)、公正性

C.規避估價(jià)風(fēng)險

D.保護估價(jià)報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是估價(jià)報告的組成。估價(jià)假設和限制條件是估價(jià)報告中對估價(jià)假設和估價(jià)報告使用限制的說(shuō)明。在說(shuō)明估價(jià)假設和限制條件時(shí)，應有針對性并盡量簡(jiǎn)明。要防止以下三種情況出現：隨意編造假設和限制條件；應說(shuō)明的假設和限制條件不予以說(shuō)明；無(wú)針對性地列舉一些與本估價(jià)項目無(wú)關(guān)的假設和限制條件。參見(jiàn)教材P411。

估價(jià)報告的使用限制應該說(shuō)明：報告用途、使用者、使用期限（出具日后不超過(guò)1年）和在使用中要注意的其他事項。超期使用的責任由使用者承擔；使用期限內的責任由估價(jià)機構和估價(jià)師承擔。

【重點(diǎn)】估價(jià)結果報告和技術(shù)報告

結果報告：估價(jià)委托人、估價(jià)機構、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)原則、估價(jià)依據、估價(jià)方法、估價(jià)結果、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地勘查期、估價(jià)作業(yè)期、其他需要說(shuō)明的事項。（篇幅較短）

技術(shù)報告：估價(jià)對象描述與分析、市場(chǎng)背景描述與分析（市場(chǎng)背景分析）、估價(jià)對象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測算過(guò)程、估價(jià)結果確定、估價(jià)對象變現能力分析與風(fēng)險提示。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！