房估知識點(diǎn)：實(shí)地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調

（1）實(shí)地查勘要求：房地產(chǎn)估價(jià)機構應當對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀(guān)和內部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門(mén)和被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當有房屋征收部門(mén)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并應當在評估報告中說(shuō)明有關(guān)情況。

【2014年試題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）擬將正在建設的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙機構）進(jìn)行評估。丙機構經(jīng)調查得知：該項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預查封1000平方米。經(jīng)批準可預售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預售并辦理了商品房預告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉讓給丁公司。

評估過(guò)程中，丙機構應做的工作包括（ ）。

A.進(jìn)行實(shí)地查勘

B.調查了解法定優(yōu)先受償權利情況

C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權證》

D.按照甲公司要求確保抵押物評估價(jià)值不低于1億元

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。房地產(chǎn)估價(jià)機構應當對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀(guān)和內部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。參見(jiàn)教材P50。

（2）評估方法選用：房屋征收評估應當選用比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等方法中的一種或者多種，方法選用前應當進(jìn)行適用性分析。可以同時(shí)選用兩種（含兩種）以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選比較法評估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估。

（3）評估結果確定：選用多種方法評估時(shí)，應對各種評估方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結果。房屋征收評估價(jià)格應當以人民幣為計價(jià)的貨幣，精確到元。

（4）技術(shù)協(xié)調要求：同一個(gè)房屋征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機構共同承擔。兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機構承擔的，應當明確一家房地產(chǎn)估價(jià)機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機構就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線(xiàn)、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進(jìn)行溝通，統一標準。

【2013年試題】同一個(gè)房屋征收范圍內的房屋征收評估工作，只能由一家房地產(chǎn)估價(jià)機構承擔。（ ）

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。同一個(gè)房屋征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機構共同承擔。參見(jiàn)教材P50。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！