房估知識點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

1.宏觀(guān)環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

（2）城市規劃。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

（3）城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標；商業(yè)中心規劃布局；各類(lèi)商業(yè)專(zhuān)項市場(chǎng)規劃布局；大型零售網(wǎng)點(diǎn)規劃。

（4）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現狀及趨勢

（1）城市商業(yè)用地的供應。分析歷年供應的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價(jià)格等關(guān)鍵指標，推算未來(lái)商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)供應等情況，以及根據土地價(jià)格變動(dòng)推斷未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走勢。

（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。通過(guò)分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等關(guān)鍵數據，結合商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來(lái)幾年內的商業(yè)房地產(chǎn)的供應情況。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、平均價(jià)格、商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

（4）租售價(jià)格比。租售價(jià)格比被廣泛用于衡量一個(gè)城市或地區的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值，在國內，評判商業(yè)的投資價(jià)值時(shí)，較多采用的租售價(jià)格比為120～150倍之間。通過(guò)觀(guān)察該指標可以判斷城市或地區商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平或投資價(jià)值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

3.商圈（區域）分析

（1）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內的基本情況，分析內容主要包括，商圈內人口總量及構成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎設施。

（2）商圈流量。主要分析商圈的車(chē)流量，包括車(chē)型、數量以及行駛方向；人流量，研究的內容包括數量、性別以及步行方向。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權及價(jià)格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開(kāi)間與進(jìn)深、層高等。

（4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

（5）典型項目（案例分析）。

4.消費者消費習慣分析

（1）消費目的。消費的目的不同就會(huì )反映出不同的消費需求。

（2）消費時(shí)間。主要是消費頻率和消費主要時(shí)段分析。

（3）消費對象。消費者的消費構成。

（4）消費數量。分析消費商品的數量和支付金額。

（5）消費地點(diǎn)。主要了解消費區域或商家選擇及選擇原因。

（6）消費者特征。包括個(gè)人的社會(huì )和經(jīng)濟特征。

5.客戶(hù)分析

（1）對所處行業(yè)的認識。包括進(jìn)入該行業(yè)的時(shí)間、行業(yè)的發(fā)展現狀和發(fā)展前景等。

（2）現在的經(jīng)營(yíng)情況。包括當前物業(yè)的狀況、營(yíng)業(yè)額、是否有擴大經(jīng)營(yíng)的愿望等。

（3）選擇物業(yè)的標準。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

（4）投資的偏好、投資的標準及投資能力。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！