保證金制度是保障市場(chǎng)安全的基礎(chǔ)之一。為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，防止違約并確保合約的完整性，許多交易活動(dòng)均設(shè)立保證金制度。從一般意義上講，保證金是一項(xiàng)履約的擔(dān)保金，證明買方或賣方的誠(chéng)意，所有的買方或賣方均須交存保證金方能進(jìn)入市場(chǎng)。2002年發(fā)布的11號(hào)令，確立了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓中的投標(biāo)、競(jìng)買保證金制度。在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中，對(duì)保證金的性質(zhì)一直存在不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，投標(biāo)、競(jìng)買保證金是定金，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是出讓金。這兩種觀點(diǎn)都是片面的。

　　保證金制度是保障市場(chǎng)安全的基礎(chǔ)之一。為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，防止違約并確保合約的完整性，許多交易活動(dòng)均設(shè)立保證金制度。從一般意義上講，保證金是一項(xiàng)履約的擔(dān)保金，證明買方或賣方的誠(chéng)意，所有的買方或賣方均須交存保證金方能進(jìn)入市場(chǎng)。2002年發(fā)布的11號(hào)令，確立了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓中的投標(biāo)、競(jìng)買保證金制度。在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中，對(duì)保證金的性質(zhì)一直存在不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，投標(biāo)、競(jìng)買保證金是定金，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是出讓金。這兩種觀點(diǎn)都是片面的。

　　實(shí)際上，由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作由不同階段組成，招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)持續(xù)過程較長(zhǎng)，因此，投標(biāo)，競(jìng)買保證金的性質(zhì)不是恒定的，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓的不同階段，性質(zhì)不同。在招標(biāo)拍賣掛牌成交或中標(biāo)前，投標(biāo)、竟買保證金是意向用地者參加招拍掛活動(dòng)的資格條件，是門檻，并不是定金；在拍賣（掛牌）成交或中標(biāo)后，中標(biāo)人、竟得人支付的投標(biāo)，競(jìng)買保證金，在中標(biāo)或競(jìng)得后轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。其他投標(biāo)人，競(jìng)買人交納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人應(yīng)在招拍掛活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還；國(guó)有土地出讓合同簽訂后，競(jìng)得人最初繳納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)為土地出讓價(jià)款。因此，39號(hào)令對(duì)投標(biāo)、競(jìng)買保證金的性質(zhì)進(jìn)一步作了明確。

　　在第二十條規(guī)定：“以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。”第二十一條規(guī)定：“中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、竟得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金抵作土地出讓價(jià)款；其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還、不計(jì)利息。”也就是說，在中標(biāo)或競(jìng)得前，投標(biāo)、競(jìng)買保證金只是競(jìng)買人參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的資格條件，中標(biāo)或競(jìng)得后，投標(biāo)、競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為定金，簽訂出讓合同后，再轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為出讓價(jià)款的一部分。

　　實(shí)際上，由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作由不同階段組成，招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)持續(xù)過程較長(zhǎng)，因此，投標(biāo)，競(jìng)買保證金的性質(zhì)不是恒定的，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓的不同階段，性質(zhì)不同。在招標(biāo)拍賣掛牌成交或中標(biāo)前，投標(biāo)、竟買保證金是意向用地者參加招拍掛活動(dòng)的資格條件，是門檻，并不是定金；在拍賣（掛牌）成交或中標(biāo)后，中標(biāo)人、竟得人支付的投標(biāo)，競(jìng)買保證金，在中標(biāo)或競(jìng)得后轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。其他投標(biāo)人，競(jìng)買人交納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人應(yīng)在招拍掛活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還；國(guó)有土地出讓合同簽訂后，競(jìng)得人最初繳納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)為土地出讓價(jià)款。

　　因此，39號(hào)令對(duì)投標(biāo)、競(jìng)買保證金的性質(zhì)進(jìn)一步作了明確。在第二十條規(guī)定：“以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。”第二十一條規(guī)定：“中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、竟得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金抵作土地出讓價(jià)款；其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還、不計(jì)利息。”也就是說，在中標(biāo)或競(jìng)得前，投標(biāo)、競(jìng)買保證金只是競(jìng)買人參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)的資格條件，中標(biāo)或競(jìng)得后，投標(biāo)、競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為定金，簽訂出讓合同后，再轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為出讓價(jià)款的一部分。