（1）土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。在我國，土地所有權不具有流轉性，地產市場流轉的只是土地使用權。因此，土地抵押權的標的是土地使用權而不是土地本身；土地抵押權的成立和存續(xù)依賴于土地使用權的法律存在而不是土地的自然存在。

　　（2）抵押權的客體是法律允許轉讓的土地使用權，即權利客體的限制性。首先，土地所有權不得抵押。其次，土地使用權可以抵押，但必須是法律允許轉讓的土地使用權。因為，抵押權實現(xiàn)的結果必然是土地使用權的轉移，而我國法律對一部分土地使用權的轉讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權不具有可流轉性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權不能脫離廠房等建筑物單獨轉讓，因而也不能單獨用于抵押。

　　（3）抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人。在土地使用權與所有權相分離而獨立設定的情況下，所有權人不得在該土地上另行設定抵押權。例如，對于已經發(fā)包的土地，集體經濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權抵押的資格。

　　（4）土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。土地使用權抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權利，不涉及第三人在該土地上享有的物權，如工作物所有權、種植物所有權、房屋或土地租賃權以及各種土地他項權利。