一、土地估價分析

　　（一）分析確定土地估價技術思路的原則

　　1．土地估價目的與適用原則

　　不同的估價目的，對應的評估結果內(nèi)涵不一致，結果也會有差別，在評估中的技術思路也不盡一致。

　　2．估價對象狀況與估價方法適用性分析

　　估價對象的不同狀況，所適用的方法應有不同。比如收益還原法等，要求以持續(xù)使用為前提，對評估基準日時估價對象不可能持續(xù)生產(chǎn)或使用的標的是不適用的。

　　3．估價資料與估價方法可行性分析

　　市場的發(fā)達狀況決定是否適用市場比較法、剩余法、收益還原法等。只有市場上有足夠相似或相近的案例，才能從市場反應角度認知土地的價值。

　�。�1）運用比較法估價的資料是類似不動產(chǎn)的交易資料。它包括交易目的、交易時間、交易情況資料以及交易實例不動產(chǎn)的區(qū)位狀況、權利狀況和實物狀況等資料。

　�。�2）運用收益還原估價法估價的資料是類似不動產(chǎn)的收益資料。包括：租賃價格、經(jīng)營收入資料；出租率或空置率、運營費用資料；收益率及風險程度資料，等等。

　　（3）運用成本法估價的資料是類似不動產(chǎn)的成本資料。包括：土地重新取得價格資料；建筑物的建造成本資料；開發(fā)費用、管理費用、銷售稅費、利潤率資料，等等。

　�。�4）運用剩余法估價的資料是類似不動產(chǎn)的價格與成本資料。包括類似不動產(chǎn)的現(xiàn)有價格資料及其預期分析、開發(fā)估價對象不動產(chǎn)的成本資料及其預期分析，等等。

　　（5）運用基準地價修正法的資料是估價對象所在城市的基準地價資料、土地價格隨時間變化的資料。

　　4．估價技術思路確定

　　初步選定的估價方法能否最終在估價中采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質量。在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法，在此再根據(jù)搜集到的資料情況，正式確定所采用的估價方法。例如，某一寫字樓需要估價，根據(jù)它的用途和權利性質初步選擇市場比較法作為估價方法之一。在市場調查及資料搜集中發(fā)現(xiàn)，雖然該城市房地產(chǎn)市場很發(fā)達，但在頻繁的房地產(chǎn)交易中，主要是住宅不動產(chǎn)，寫字樓的交易實例很少，同一供需圈里在估價時點近期幾乎沒有交易案例。此時縱然估價對象的不動產(chǎn)類型及它的可交易性可以用市場比較法估價，但受到了搜集的資料數(shù)量限制，故不能采用市場比較法估價。

　　關于搜集資料的數(shù)量和質量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的資料，有的可能是估價人員沒有盡力去搜集。影響估價方法采用的情形不包括后一種情況。

　　5．多種方法相結合

　　土地的價值高，常常評估面積大，總價值也大，所以在評估中一般要求用兩種以上的方法，從不同的角度考證土地的價值。

　　6．考慮現(xiàn)有資料情況

　　巧婦難為無米之炊，因此在評估中還要充分考慮能夠了解、掌握的所有資料的 程度，比如如果沒有掌握基準地價評估的成果及修正體系，就不要采用基準地價系數(shù)修正法。

　　（二）土地估價目的的判斷

　　估價目的，即估價報告的期望用途，土地估價需要根據(jù)估價目的確定估價時采用何種估價假設前提和何種價格類型。不同的估價目的會有不同的交換價值。