7.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式

7.2.1 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)取得的利潤。所以，如果是已經(jīng)投入的費用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目中還應(yīng)包括拆遷補償安置費；如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值，則就不應(yīng)扣除拆遷補償安置費。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。”

運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況，有土地（又可分為生地、毛地、熟地）、在建工程和舊房等；在投資開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋（包含土地）等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)；②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)；④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設(shè)；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑥估價對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。

投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售（包括預(yù)售、建成后出售）、出租（包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租）和營業(yè)（如商店、旅館、餐館、游樂場）等。

7.2.2 按估價對象細化的公式

上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細化如下：7.2.2.1 求生地價值的公式（1）適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費（2）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費　　

求毛地價值的公式（1）適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費（2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費

7.2.2.3 求熟地價值的公式

熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費

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