假設(shè)開發(fā)法（上）

一、大綱要求：

考試目的：

測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)。

熟悉：假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟。

了解：假設(shè)開發(fā)法的其他用途。

要點(diǎn)說明：

1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等來求取估價對象價值的方法。

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。

假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估算開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

2.假設(shè)開發(fā)法的公式

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式可細(xì)化為適用于開發(fā)完成后出售、出租、營業(yè)的公式。

3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

根據(jù)考慮資金的時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來考慮資金的時間價值；傳統(tǒng)方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。

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