1.3.3 房地產(chǎn)間接投資

　　1.3.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場(chǎng)直接 融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功 發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家 園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問題，也為 投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華 潤(rùn)北京置地等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投人問題。債券 或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

　　1.3.3.2 投資于房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)投資信托公司（REITs），是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

　　投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。

　　按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型 三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票，成了千百萬個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國(guó)投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。

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