1.3.1 房地產投資的形式房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房 地產開發(fā)或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資 和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤， 風險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得 收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地 產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。間接 房地產投資的具體投資形式包括：購買房地產開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產投資信托公司（REITs）的股份或房地產抵押支持證券（MBS）等。

　　1.3.2 房地產直接投資

　　1.3.2.1 房地產開發(fā)投資所謂房地產開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的 進一步投資活動，即經過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入 住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用 者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。房地產開發(fā)投資通常 屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發(fā)投資者將建成 后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。

　　1.3.2.2 房地產置業(yè)投資房地產置業(yè)投資，是指面向現(xiàn)有運行中的房地產資產，以獲取物業(yè)所有權或 使用權為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地 產），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產）。

　　房地產置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需 要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常 性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產時， 可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。

　　例如，某公司以300萬元投資購買了一個250㎡的寫字樓單位，并將其中的100㎡用做該公司的辦公室，將另外150㎡租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經過l0年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有的250㎡寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈轉售收入為450萬元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時達到了自用（消費）、獲取經常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。

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