（三）不動產(chǎn)物權(quán)

　　按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以對物權(quán)進(jìn)行分類。

　　根據(jù)權(quán)利人是對自有物享有物權(quán)還是對他人所有的物享有物權(quán)，可將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是指權(quán)利人依法對自有物享有的物權(quán)。所有權(quán)是惟一的自物權(quán)種類。他物權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律或合同的具體規(guī)定，對他人所有之物享有的物權(quán)。所有權(quán)之外的其他物權(quán)就是他物權(quán)。

　　根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)利而存在，可將物權(quán)分為主物權(quán)和從物權(quán)。主物權(quán)是指獨(dú)立存在、不從屬于其他權(quán)利的物權(quán)。如所有權(quán)、使用權(quán)等。從物權(quán)是指從屬于其他權(quán)利，并為所從屬的權(quán)利服務(wù)的物權(quán)。如抵押權(quán)等。

　　根據(jù)物權(quán)標(biāo)的是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，可將物權(quán)分為動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)。動產(chǎn)物權(quán)是標(biāo)的為動產(chǎn)的物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)是標(biāo)的為不動產(chǎn)的物權(quán)。土地屬不動產(chǎn)，土地權(quán)利主要屬不動產(chǎn)物權(quán)范疇，故下面對不動產(chǎn)物權(quán)作重點(diǎn)探討。

　　民法關(guān)于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的分類方法，是先決定不動產(chǎn)，然后不動產(chǎn)之外的物均屬于動產(chǎn)。我國《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”。可見我國的不動產(chǎn)范圍包括土地、房屋和林木等地上定著物。

　　之所以把物權(quán)劃分為動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)，是因?yàn)槎�者在法律上存在著諸多不同。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是權(quán)利讓與的方式不同。動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般不要求書面形式，依交付生效；而不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓則一般采用書面形式，依登記生效。二是在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)上不同。一般說來，在動產(chǎn)之上設(shè)定質(zhì)權(quán)，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，留置權(quán)只能成立于動產(chǎn)，而用益物權(quán)只能成立于不動產(chǎn)。三是不動產(chǎn)涉訴的，一般適用不動產(chǎn)所在地法。

　　土地權(quán)利的特征

　　土地權(quán)利的特征，集中體現(xiàn)了物權(quán)的特征，特別是不動產(chǎn)物權(quán)的特征。

　　1、土地權(quán)利是對土地的支配權(quán)。

　　從土地權(quán)利的作用來看，土地權(quán)利是對土地的支配權(quán)，進(jìn)一步說，土地權(quán)利的作用就是保障土地權(quán)利人能夠?qū)ν恋刂苯訉?shí)施各種支配性行為，只憑借權(quán)利人自已的意思，而不需義務(wù)人的積極行為相配合，就能夠?qū)崿F(xiàn)作為權(quán)利內(nèi)容的利益。土地權(quán)利是物權(quán)的一種，它不同于債權(quán)等請求型財(cái)產(chǎn)權(quán)，后者必須通過義務(wù)人積極地為財(cái)產(chǎn)上的給付行為，才能實(shí)現(xiàn)利益。

　　2、土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　從土地權(quán)利的效力來看，土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。所謂土地權(quán)利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的土地權(quán)利。就土地所有權(quán)來說，任何一塊土地上都只能有一個(gè)所有權(quán)，不能有兩個(gè)所有權(quán)，即如果一個(gè)人對其塊土地享有所有權(quán)，就排除其他任何人同時(shí)對這塊土地享有另外一個(gè)所有權(quán)。就土地的物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）來說，某一土地上不能同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的他物權(quán)。如一個(gè)人對其塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)，則排除其他任何人對同一塊土地?fù)碛型�一�?nèi)容的使用權(quán)。這里需要指出的是，幾個(gè)人對一塊土地?fù)碛械墓灿型恋厥褂脵?quán)，雖然表面上看起來是幾個(gè)人都享有使用權(quán)，但它本質(zhì)上仍然只是一個(gè)土地使用權(quán)，而不是多個(gè)土地使用權(quán)；再有，內(nèi)容互不相同的幾個(gè)土地權(quán)利可以在一塊土地上同時(shí)存在。如某塊土地為國家所有，其上附有國有土地所有權(quán)，同時(shí)，它也可以由其他人使用，享有國有土地使用權(quán)，該國有土地使用權(quán)還可以再抵押，從而其上再附設(shè)抵押權(quán)等。這幾種土地權(quán)利都是內(nèi)容互不相同的，與土地權(quán)利的排他性并不矛盾。二是土地權(quán)利的排他性還指土地權(quán)利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權(quán)利人在行使土地權(quán)利的過程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權(quán)利直接請求妨礙人排除妨礙或消除可能發(fā)生妨礙的因素。債權(quán)則與此不同，債權(quán)是請求權(quán)，客體是行為，權(quán)利的作用只是請求債務(wù)人為一定的行為或不為一定的行為，幾個(gè)債權(quán)人可以同時(shí)請求同一個(gè)債務(wù)人為同一種行為而互不影響，所以債權(quán)不具有排他性。

　　3、土地權(quán)利是對世權(quán)。

　　從土地權(quán)利的效力來看，土地權(quán)利是對世權(quán)。所謂對世權(quán)，也稱絕對權(quán)，是能夠請求一般人不為一定行為的權(quán)利，亦即以權(quán)利人之外的一切人為義務(wù)人的權(quán)利。它有兩個(gè)特點(diǎn)：一是權(quán)利義務(wù)人不是特定的人，而是不特定的一般人；二是義務(wù)人所要履行的義務(wù)是對該權(quán)利的容忍、尊重和不侵?jǐn)_，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權(quán)利對任何人都有約束力，權(quán)利人之外的一切人都是義務(wù)人，都不得干擾權(quán)利人依法行使土地權(quán)利。債權(quán)則不同，債權(quán)不是對此權(quán)，而是對人權(quán)，債權(quán)的義務(wù)人不是一般人，而是特定人，它只對存在債權(quán)關(guān)系的某個(gè)或某些人有約束力，債權(quán)關(guān)系之外的其他人則不受債權(quán)的約束。同時(shí)，債權(quán)是相對權(quán)。債權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般以特定義務(wù)人完成特定的積極行為為要件，債務(wù)人如果不按債的規(guī)定完成特定的積極行為，債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)。它是有限制條件的相對權(quán)利。

　　4、土地權(quán)利必須由法規(guī)定。

　　土地權(quán)利必須由法規(guī)定，這來源于“物權(quán)法定”原則。所謂物權(quán)法定，是指物權(quán) （包括土地權(quán)利）的種類、效力、變動要件、保護(hù)方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)。“物權(quán)法定”是物權(quán)立法的基本原則，之所以必須“物權(quán)法定”，是因?yàn)槲餀?quán)是支配性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是絕對權(quán)，物權(quán)人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預(yù)、侵?jǐn)_權(quán)利人依法行使權(quán)利，因而物權(quán)的種類、變動等，對社會其他成員、對社會和國家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對物權(quán)作出規(guī)定，包括對權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、變動等做出規(guī)定，才能做到既保障物權(quán)人的利益，而又不發(fā)生當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或?yàn)E用權(quán)利、損害第三人利益、危害社會經(jīng)濟(jì)秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地的利用具有很強(qiáng)的社會性，一般來說價(jià)值又十分重大，因此，法律對有關(guān)土地權(quán)利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。

　　5、土地權(quán)利的變動一般采取登記的公示方式。

　　按照民法物權(quán)法的有關(guān)理論，物權(quán)的變動必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權(quán)變動的意思和內(nèi)容向社會公眾顯示。對動產(chǎn)來講，動產(chǎn)物權(quán)的變動以交付為公示方式。如在市場上買一個(gè)水杯，買方將價(jià)款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交付是動產(chǎn)物權(quán)的法定公式方式。土地屬不動產(chǎn)，對于土地這樣的不動產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動，買方無法將土地轉(zhuǎn)移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財(cái)產(chǎn)歸屬和流轉(zhuǎn)關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動產(chǎn)的法定公示方式，即土地權(quán)利的變動必須經(jīng)國家主管機(jī)關(guān)辦理登記才能生效。如國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，還必須到國家登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權(quán)人。