第一章 總則

　　第一條為加強住宅小區物業(yè)管理，保障住宅小區物業(yè)的合理使用和維護，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據國家和省的有關(guān)情況，結合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱(chēng)住宅小區，是指在大連市城市規劃區、建制鎮和獨立工礦區內，以住宅房屋為主，并具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區。住宅小區物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì )同有關(guān)部門(mén)劃定。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區內各類(lèi)房屋及其配套的基礎設施、設備及場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)住戶(hù)，是指住宅小區內房屋產(chǎn)權人和使用人。

　　住宅小區內的市政公用基礎設施的管理，按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規定執行。

　　第三條大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，其派駐中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區的房地產(chǎn)管理機構和各縣（市）、區的房地產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區域內住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)小區主管部門(mén)）。

　　小區主管部門(mén)的職責是：負責住宅小區管理工作的組織、協(xié)調和業(yè)務(wù)指導，統一制定有關(guān)住宅小區管理的具體政策和管理標準，對住宅小區管理委員會(huì )和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監督、檢查。

　　各級規劃土地、公用事業(yè)、城建、衛生、公安、郵電、愛(ài)衛會(huì )等部門(mén)和單位以及住宅小區所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協(xié)助小區主管部門(mén)加強對住宅小區的管理工作。

　　第四條住宅小區物業(yè)管理以住戶(hù)自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合，實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化管理。住宅小區制定的住戶(hù)公約對小區內房屋產(chǎn)權人和使用人具有約束力。

　　第二章 住宅小區物業(yè)管理機構與職責

　　第五條住宅小區交付使用且入住率達50％以上時(shí)，由小區主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、住宅小區開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位組織召集第一次住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生小區管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。

　　第六條住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )由住宅小區內房屋產(chǎn)權人和使用人及居委會(huì )推選的代表組成。住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )代表數額及產(chǎn)生和罷免方法，由小區主管部門(mén)根據住宅小區規模等情況確定。

　　住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )行使下列職權：

　　（一）選舉、罷免管委會(huì )的組成人員；

　　（二）監督管委會(huì )的工作；

　　（三）聽(tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告；

　　（四）決定住宅小區內涉及房屋產(chǎn)權人和使用人利益的重大事項；

　　（五）制定和修改住宅小區住戶(hù)公約；

　　（六）改變和撤銷(xiāo)管委會(huì )不適當的決定；

　　（七）批準管委會(huì )章程。

　　第七條住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )由管委會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次，管委會(huì )負責在會(huì )議召開(kāi)前15日將日期及內容通知住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )各位代表。

　　經(jīng)有20％以上代表提議，管委會(huì )應于接到該項提議后15日內召集住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )。

　　第八條管委會(huì )向住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )負責并報告工作。

　　管委會(huì )每屆任期3年。

　　管委會(huì )可根據需要向政府社團登記主管部門(mén)申請法人登記。

　　第九條管委會(huì )委員人數根據住宅小區的規模等情況而定，一般為5～15人。管委會(huì )委員由住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )在代表中選舉產(chǎn)生，管委會(huì )也可聘請居民委員會(huì )、有關(guān)管理部門(mén)和服務(wù)單位的人員擔任管委會(huì )委員，但住戶(hù)代表不得少于管委會(huì )委員總數的60％。

　　管委會(huì )設立主任1名（由房屋產(chǎn)權人代表?yè)�任），副主�?～2名（街道辦事處1名）。管委會(huì )主任、副主任由管委會(huì )在其委員中選舉產(chǎn)生。

　　第十條管委會(huì )在住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )的監督下，代表住戶(hù)的合法權益行使以下職權：

　　（一）召集和主持住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )，討論確定住宅小區物業(yè)管理重大事項；

　　（二）制定管委會(huì )章程和小區管理目標；

　　（三）以招標或協(xié)議方式，選聘或續聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；

　　（四）監督物業(yè)管理公司對本住宅小區的管理工作，接受住戶(hù)對物業(yè)管理公司的投訴；

　　（五）審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃；

　　（六）審議住宅小區物業(yè)管理服務(wù)費收費項目和標準；

　　（七）審議和決定住宅小區管理費用的收支情況。

　　前款其中第（二）、（三）項須經(jīng)住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )批準。

　　第十一條物業(yè)管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，方可從事住宅小區物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　第十二條物業(yè)管理公司應與管委會(huì )簽訂住宅小區物業(yè)管理合同，并可根據需要與市政府公用基礎設施專(zhuān)業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權人簽訂有關(guān)委托維修養護合同。上述合同須報小區主管部門(mén)備案。

　　住宅小區物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統一印制。

　　第三章 住宅小區物業(yè)的使用及維護

　　第十三條住戶(hù)應愛(ài)護和正確使用住宅小區物業(yè)，任何單位和個(gè)人不得在住宅小區內從事下列活動(dòng)；

　　（一）未經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意和小區主管部門(mén)批準擅自改變房屋使用用途；

　　（二）超過(guò)設計負荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結構；

　　（三）安裝影響周?chē)�環(huán)境和房屋結構的動(dòng)力設備；

　　（四）占用公共場(chǎng)所，損壞公用設備和設施；

　　（五）隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭；

　　（六）踐踏、占用綠地，攀折花木；

　　（七）亂拋垃圾、堆放雜物；

　　（八）有礙市容觀(guān)瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

　　（九）、飼養禽畜；

　　（十）聚眾喧鬧；

　　（十一）排放或存放有毒有害物品；

　　（十二）市人民政府規定的其他禁止行為。

　　第十四條物業(yè)管理公司在住宅小區內就物業(yè)使用及維護的下列事項進(jìn)行管理：

　　（一）接受房屋產(chǎn)權人的委托，有償進(jìn)行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養護管理；

　　（二）接受市政公用基礎設施專(zhuān)業(yè)管理單位的委托，有償進(jìn)行上述設施的管理維護；

　　（三）環(huán)境（含樓寓內走廊）衛生保潔，園林綠化；

　　（四）車(chē)輛行駛和停放；

　　（五）維護公共秩序；

　　（六）保管物業(yè)管理檔案；

　　（七）小區主管部門(mén)及物業(yè)管理合同規定的其他事項。

　　物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同的約定，選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　第十五條凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的，責任人應及時(shí)修繕。經(jīng)物業(yè)管理公司通知后，責任人在期限內未進(jìn)行修繕的，經(jīng)管委會(huì )同意后由物業(yè)管理公司修繕，所發(fā)生的費用由責任人承擔。

　　第四章 住宅小區物業(yè)的驗收與接管

　　第十六條住宅小區物業(yè)應統一規劃、同步建設。小區主管部門(mén)應向規劃土地行政主管部門(mén)提出住宅小區規劃建議，并依法對住宅小區前期建設實(shí)行監督管理。

　　第十七條住宅小區竣工后，城市規劃土地行政主管部門(mén)應會(huì )同小區主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)對小區物業(yè)建設嚴格按規定進(jìn)行驗收，驗收合格的方可進(jìn)住。

　　第十八條管委會(huì )未組建前，在小區主管部門(mén)的監督下，由開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區物業(yè)管理，管理費用由開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位承擔。管委會(huì )組建后，開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位應將住宅小區物業(yè)移交給管委會(huì )管理，并提供下列資料：

　　（一）住宅小區建設各項批準文件；

　　（二）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；

　　（三）房屋及配套的基礎設施、設備的竣工圖；

　　（四）地下管網(wǎng)圖；

　　（五）其他必要的資料。

　　在同等條件下，管委會(huì )應優(yōu)先選聘住宅小區開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區的物業(yè)管理工作。

　　第十九條開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位辦理出售、出租或分配房屋手續時(shí)，應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區物業(yè)管理規定的約定。

　　第五章 住宅小區管理費用和專(zhuān)用房屋

　　第二十條住宅小區的開(kāi)發(fā)建設單位，應按房屋成本造價(jià)的0.5％標準向市人民政府交納住宅小區管理啟動(dòng)基金，該項基金計入建設成本，由市房地產(chǎn)管理局設立專(zhuān)帳，接受財政、審計部門(mén)的監督管理。

　　住宅小區管理啟動(dòng)基金用于購買(mǎi)住宅小區經(jīng)營(yíng)用房和重大工程維修項目。

　　第二十一條開(kāi)發(fā)建設和住宅小區經(jīng)營(yíng)單位應按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價(jià)一次性提供住宅小區經(jīng)營(yíng)用房，其產(chǎn)權歸國家所有，由小區主管部門(mén)劃撥給管委會(huì )，并由管委會(huì )委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)使用，其收入用于補充住宅小區的管理費用。

　　第二十二條開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位移交住宅小區時(shí)，應按下列標準一次性無(wú)償向管委會(huì )提供管理用戶(hù)，其產(chǎn)權歸國家所有：

　　（一）小區建筑面積5萬(wàn)平方米以下的為100平方米；

　　（二）小區建筑面積5萬(wàn)平方米以上的為150平方米。

　　第二十三條住宅小區內的公有房屋及附屬設施，由房屋產(chǎn)權人委托物業(yè)管理公司代管，房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費標準由市房地產(chǎn)管理局會(huì )同市物價(jià)局制定。

　　第二十四條物業(yè)管理公司可根據物業(yè)管理合同和住宅小區住戶(hù)代表大會(huì )及管委會(huì )同意的標準，向住戶(hù)收取住宅小區管理服務(wù)費。

　　物業(yè)管理公司可為住宅小區住戶(hù)提供有償特約服務(wù)。

　　第二十五條專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)委托管理的住宅小區內的市政公用基礎設施，其維護費用從委托費用中支出。

　　第二十六條房屋租金，公共部位、共用設施維修基金，供水（二次加壓）費，電梯費，采暖費等費用的收取和使用，仍按有關(guān)規定執行。

　　第二十七條房屋需大、中修的，由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預算，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后實(shí)施，工程費用由產(chǎn)權人承擔。

　　公共部位、共用設施維修基金不足時(shí)，超出的費用由各產(chǎn)權人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。

　　第二十八條住宅小區管理費用專(zhuān)項用于住宅小區內物業(yè)管理的日常支出，不得挪作他用。

　　住宅小區各項管理費用的收支情況，每半年向住戶(hù)公布一次，接受住戶(hù)的監督。

　　第六章 法律責任

　　第二十九條違反本辦法第十三條規定的，物業(yè)管理公司有權予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。

　　前款違章情節嚴重的，由小區主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規定給予行政處罰。

　　第三十條對借故拒交各項應交費用的住戶(hù)，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。

　　第三十一條物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會(huì )制止，并責令其限期改正：

　　（一）物業(yè)維修養護不及時(shí)的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　　（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　　（四）擅自將管理費用挪作他用的；

　　（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；

　　（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

　　對無(wú)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理的，由小區主管部門(mén)給予警告、責令限期改正、沒(méi)收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。

　　第三十二條當事人違反規劃土地、公用事業(yè)、城建、衛生、公安、郵政等管理規定的，由有關(guān)主管部門(mén)依法處理。

　　第三十三條開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)單位在管委會(huì )未成立前不按規定管理住宅小區或未按規定向管委會(huì )移交住宅小區，未提供專(zhuān)業(yè)用房和拒交小區管理啟動(dòng)基金的，由市房地產(chǎn)管理局責令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執行。

　　第七章 附則

　　第三十四條辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執行。

　　第三十五條本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第三十六條本辦法自發(fā)布之日起施行。