五、《通知》在最低價標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？

　　為了確保最低價標(biāo)準(zhǔn)能在各地得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價標(biāo)準(zhǔn)，變相達(dá)到低價出讓的目的，《通知》對最低價標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施做出了八個方面的政策規(guī)定。

　　一是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適用范圍。《通知》第一條明確規(guī)定《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價格時必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)”。有三層含義：一是《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是最低的控制性標(biāo)準(zhǔn)，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價標(biāo)準(zhǔn)（即《標(biāo)準(zhǔn)》所列該行政單元所在土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)），由于工業(yè)項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入“門檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“戶戶冒煙”。

　　二是嚴(yán)格規(guī)定了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則，增強(qiáng)了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的“剛性”。《標(biāo)準(zhǔn)》是嚴(yán)格按照國發(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測算基礎(chǔ)上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項(xiàng)因素，涵蓋了相應(yīng)的成本費(fèi)用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價修正。”這樣，一方面可有效防止一些地方在《標(biāo)準(zhǔn)》下發(fā)后，不按規(guī)范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開發(fā)程度不同等各種理由修正最低價標(biāo)準(zhǔn)、減免或補(bǔ)貼地價款從而變相低價出讓土地，增強(qiáng)了最低價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中的“剛性”，另一方面也有利于促進(jìn)地方進(jìn)行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，有利于提高土地利用效率。

　　三是嚴(yán)格界定了特殊情況下《標(biāo)準(zhǔn)》的執(zhí)行政策。按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。但是，在我國少數(shù)地區(qū)特別是西部地區(qū)，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項(xiàng)目，即因?yàn)檫x址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項(xiàng)目。為更好地使《標(biāo)準(zhǔn)》符合客觀實(shí)際，鼓勵這類工業(yè)項(xiàng)目在用地時更少地占用耕地，《通知》第三條規(guī)定了相應(yīng)的地價政策。同時，為防止一些地方鉆空子，對這類工業(yè)項(xiàng)目也從選址、用地類型、土地開發(fā)主體等多方面進(jìn)行了非常嚴(yán)格的界定。

　　一是“對確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的60％執(zhí)行。”二是對其中使用未列入耕地后備資源，未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營權(quán)人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發(fā)的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的30％執(zhí)行。

　　四是對工業(yè)用地租賃和較短年期出讓時如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》予以明確規(guī)定。《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施后，各地工業(yè)用地出讓價格將有較大幅度提高，一些企業(yè)可能會選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價格取得工業(yè)用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了規(guī)定。

　　《通知》規(guī)定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

　　五是允許各省級國土資源管理部門制訂本地最低價標(biāo)準(zhǔn)。鑒于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一，工業(yè)用地稀缺程度不同，而且國發(fā)31號文件下發(fā)后各地征地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用上漲幅度有高有低，一些地方可能會出現(xiàn)本地工業(yè)用地出讓最低價高于《標(biāo)準(zhǔn)》的情況，同時，考慮到各地產(chǎn)業(yè)政策存在差異，區(qū)域之間鼓勵發(fā)展的和限制發(fā)展的工業(yè)項(xiàng)目在地價政策上也需要區(qū)別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規(guī)定各省級國土資源管理部門“可根據(jù)本地征地補(bǔ)償費(fèi)用提高的實(shí)際，進(jìn)一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)”，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，也可以“根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。”這樣，不僅有利于增強(qiáng)省級國土資源管理部門對本地土地利用的調(diào)控責(zé)任，而且還有利于進(jìn)一步發(fā)揮其通過運(yùn)用地價政策參與本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的積極性。

　　六是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》與各地基準(zhǔn)地價的關(guān)系。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價反映了不同區(qū)域工業(yè)用地的市場平均價格水平，是各地在出讓工業(yè)用地時確定出讓價格的重要參照依據(jù)。當(dāng)前，各地為了招商引資，人為壓低工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的現(xiàn)象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各省（區(qū)、市）在《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施后，依據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》開展基準(zhǔn)地價更新工作，及時調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價，從而使各地工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價與《標(biāo)準(zhǔn)》保持銜接一致。

　　七是明確了違反《標(biāo)準(zhǔn)》出讓工業(yè)用地的法律責(zé)任。《通知》第七條要求各地國土資源管理部門加強(qiáng)監(jiān)督管理，重申了國發(fā)31號文件的有關(guān)規(guī)定，即“低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。”

　　八是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施的時間。即從2007年1月1日起實(shí)施。同時，為保證《標(biāo)準(zhǔn)》的適時性和適用性，《通知》第八條還規(guī)定“部將根據(jù)各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施情況，適時進(jìn)行修訂。”

　　六、貫徹落實(shí)好《標(biāo)準(zhǔn)》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

　　首先，各級國土資源管理部門要提高認(rèn)識，準(zhǔn)確把握《標(biāo)準(zhǔn)》及《通知》相關(guān)規(guī)定的政策內(nèi)涵，充分認(rèn)識到《標(biāo)準(zhǔn)》的貫徹執(zhí)行對土地管理和土地調(diào)控的重大意義，增強(qiáng)落實(shí)《標(biāo)準(zhǔn)》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標(biāo)準(zhǔn)》對規(guī)范土地市場秩序、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和穩(wěn)定住宅用地價格等方面所起到的作用，正確引導(dǎo)社會輿論和市場預(yù)期。

　　第二，各省級國土資源管理部門要結(jié)合本地實(shí)際，及時制訂本地的最低價標(biāo)準(zhǔn)，更新基準(zhǔn)地價。要按照《通知》要求，根據(jù)本地實(shí)際，與區(qū)域、產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)配合，制訂有利于調(diào)整優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的最低價標(biāo)準(zhǔn)，并盡快報部備案。各地基準(zhǔn)地價與《標(biāo)準(zhǔn)》不符的，要及時更新調(diào)整。

　　第三，要嚴(yán)格執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》和《通知》的有關(guān)規(guī)定。各級國土資源管理部門在出讓工業(yè)用地時，要嚴(yán)格按招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范程序操作，不能違反《通知》有關(guān)規(guī)定隨意修正、變相壓低出讓價格，確定的出讓底價和成交價格均不得低于《標(biāo)準(zhǔn)》。

　　第四，要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。各省級國土資源管理部門要加強(qiáng)對各地貫徹執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，采取有效措施確保《標(biāo)準(zhǔn)》落到實(shí)處，對違反規(guī)定，低于《標(biāo)準(zhǔn)》低價出讓土地的，必須嚴(yán)肅查處。