土地增值稅的由來。

　　1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益，國務院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。2006年，全國土地增值稅收入為231億元。土地增值稅按納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產(chǎn)有關稅金等扣除項目后的余額計征。

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。也就是說，土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200％的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計征。

　　根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關成本費用外，還可按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。

　　2006年以來，財政部、國家稅務總局先后下發(fā)了21號文件和187號文件，對土地增值稅有關政策進一步給予了明確。

　　現(xiàn)在人們經(jīng)常提到的預征和清算是什么概念？

　　土地增值稅實施細則規(guī)定，對納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算增值額的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。從實際情況看，各地稅務機關在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細則的有關規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，并在結算后進行稅款清算，多退少補。因此，可以說土地增值稅清算是該稅種開征后就一直存在的一項日常征管工作。

　　預征適用財稅（2006）21號文件，清算適用國稅發(fā)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文件），兩個文件的著眼點是針對各地對土地增值稅的預繳和清算工作進一步給予了明確，21號文件主要明確預征，187號文件主要明確清算。

　　近期的土地增值稅清算會產(chǎn)生哪些影響？

　　由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。

　　土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

　　清算土地增值稅會抬高房價嗎？

　　清算土地增值稅無疑會加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本。但在市場經(jīng)濟中，價格只取決于供求關系，而與成本無多大關系，只有在過去計劃經(jīng)濟的年代，才會根據(jù)產(chǎn)品的成本定它的價格，所以，清算土地增值稅雖然提高了房地產(chǎn)發(fā)展商房子的成本，但不會對房價的上漲產(chǎn)生直接的影響。說白了，如果市場上沒有人要你的房子，你就得降價出售，虧本了你也得降價；反過來，市場上如果搶購你的房子，即使這房子是別人白送給你的，對你來說成本是零，你也可以按市場的價格銷售出去。

　　但是，這次清算土地增值稅，從房屋的供求關系來說，是不是影響到了形成房屋價格最基本的機制——供求關系呢？我們一起看看這項政策對房價形成機制——供求關系的影響。從供應量上來看，過去的兩年，由于各項宏觀調控政策的實施，尤其是銀行政策的實施，許多房地產(chǎn)公司的資金已經(jīng)非常緊張，與前幾年大不相同了。有些公司可能因這次土地增值稅的清繳而斷頓，沒有資金蓋房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇連天雨，雪后再降數(shù)場霜”。從這方面來看，肯定是減少了市場上房屋的供應量。

　　對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說，在關于銷售和持有寫字樓和商鋪上，會進一步地進行測算和權衡，我想一定會有一些開發(fā)商會轉變自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，把過去以銷售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有的物業(yè)不用繳納這從30—60%不等的土地增值稅，同時，出租的回報率在中國比其他的國家和城市都要高很多。但討論了近十年的物業(yè)稅又會不會出臺？什么時候出臺？稅率到底有多少？這對做一個持有物業(yè)的決定又是一個不利的消息。但從現(xiàn)有實施的所有政策來看，把銷售物業(yè)轉向持有物業(yè)的可能性會加大，從而也會減少這部分物業(yè)在市場上的供應量。

　　總體來說，從1993年12月13日起，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上十幾年的一塊大石頭終于要在2007年2月1日落地了，作為房地產(chǎn)行業(yè)的一位從業(yè)人員，不能在這石頭落地之時掩耳盜鈴。但到底會激起多大的震蕩？對每個公司到底會造成多大的影響？對市場上的房價會造成多大的影響？還有許多不確定的市場變化。但有一點是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加。無論如何，這個文件的出臺對那些在會計、資金方面最保守的公司震蕩是最小的。只有那些在經(jīng)營方面保守穩(wěn)定的公司，才能經(jīng)得起市場上和政策方面的任何風風雨雨。

　　清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響有多大？

　　專家：要分析清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響，我們先回顧一下它出臺的歷史：1993年12月13日，國務院頒布了《土地增值稅條例》，要求1994年1月1日起實施。1995年1月27日，財政部又頒發(fā)了《實施細則》。但是，在這十幾年的時間里，關于土地增值稅的傳言不斷，有的說要取消了；有的說要把過去的30%、40%、50%、60%統(tǒng)一起來；也有一段時間盛傳什么部門給什么部門已經(jīng)打了報告了，只等他們批準就可以取消了……

　　各地土地增值稅的預提情況也各有不同。以北京為例，2007年1月1日之前，普通住宅不預征土地增值稅；公寓按預（銷）售收入的0.5%預征土地增值稅；寫字樓與商鋪按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。2006年12月19日，北京市地稅局剛下發(fā)文件，要求在2007年1月1號以后，土地增值稅不再分普通住宅、公寓、商業(yè)寫字樓了，除政府批準的經(jīng)濟實用房和限價房外，一律按1%預征，其他城市的情況也都各有不同。所以，不同的開發(fā)商開發(fā)不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所處城市的不同，受這次清算土地增值稅的影響也很不一樣，所以不能簡單地說影響大，影響小，或者沒有影響。

　　還有非常重要的一點，就是一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他們大多數(shù)的會計報表都是由國際公認的會計師事務所，如畢馬威這樣的事務所做審計的，他們都是嚴格地按照國務院當年頒發(fā)的《土地增值稅條例》和財政部頒發(fā)的《實施細則》來做了全額的預提，這些做了全額預提的公司在這次清繳政策中不會造成什么重大的影響。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值稅的預繳，但沒有做到全額的預提，2月1日實施的清繳土地增值稅的政策可能對這類公司的現(xiàn)金流造成重大影響，甚至會出現(xiàn)資金鏈條的斷裂，因為這是把1994年1月1日以來所有的賬放在一起算，算的是總賬，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。我們也看到一些房地產(chǎn)公司在上市公司公告中就曾明確地說，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來的股東負責。有些人就會想，這十幾年都沒有清繳的土地增值稅，是不會算總賬的，是不會清繳的，根本沒有想到，2月1號就成了算總賬的清繳日。

　　那清繳土地增值稅會不會對股票市場產(chǎn)生影響？

　　隨著時間的推移，大家會看清，這個政策對每一個公司，每一支股票的影響都是各不相同的，對有些公司的影響可能非常大，對有些公司的影響就很輕微。對與房地產(chǎn)相關的其他行業(yè)，如銀行、建材、水泥、家居等行業(yè)，我認為不會出現(xiàn)太大的影響，因為中國的經(jīng)濟發(fā)展總體來說是健康的，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是健康的。