四、管理操作

　　這部分要求細化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

　　1、根據(jù)目標的物業(yè)情況，認真制定相應的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

　　（1）公眾管理制度，主要包括：

　　①業(yè)主公約；

　　②精神文明建設(shè)公約；

　　③樓宇使用及維護管理規(guī)定；

　　④裝修管理規(guī)定；

　　⑤治安管理規(guī)定；

　　⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定；

　　⑦消防管理規(guī)定；

　　⑧交通車輛管理規(guī)定；

　　⑨環(huán)境保護管理規(guī)定。

　　（2）崗位責任制度，主要包括：

　　①管理處主任崗位職責；

　　②管理處主任助理崗位職責；

　　③環(huán)境主管崗位職責；

　　④保潔員崗位職責；

　　⑤保安主管崗位職責；

　　⑥工程主管崗位職責；

　　⑦維修人員崗位職責；

　　⑧會計人員崗位職責；

　　⑨行政人員崗位職責。

　　（3）內(nèi)部管理運作制度，主要包括：

　　①員工行為規(guī)范；

　　②培訓制度；

　　③考核制度；

　　④獎懲制度；

　　⑤回訪制度；

　　⑥來訪，投訴處理制度等。

　　2、根據(jù)目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責

　　管理崗位主要有：

　　①保安；

　　②機電維修；

　　③清掃保潔；

　　④園林綠化；

　　⑤電梯操作；

　　⑥社區(qū)文化。

　　五、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針

　　投標書中應表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標領(lǐng)導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

　　六、便民服務措施

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆�務活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關(guān)系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

　　七、社區(qū)文化

　　隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時，應認真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有|建設(shè)工程教育網(wǎng)|關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。