青建房[1999]436號

各州、地、市房產(chǎn)局（建設局）、省級有關(guān)廳局有關(guān)單位：

　　現將《青海省房地產(chǎn)轉讓管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執行。在執行中有何問(wèn)題和建議，請及時(shí)向我廳反映。

　　附件：《青海省房地產(chǎn)轉讓管理辦法》

　　青海省城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法

　　第一條 為了規范房地產(chǎn)轉讓行為，保障房地產(chǎn)轉讓當事人和其他關(guān)系人的合法權益，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》等有關(guān)法律、規章的規定，結合本省實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于全省行政區域內的城市房地產(chǎn)轉讓。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)實(shí)施、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。

　　前款所稱(chēng)房地產(chǎn)權利人，是指合法擁有房屋所有權、土地使用權的自然人，法人和其他組織。

　　前款所稱(chēng)其他合法方式，主要包括以下行為：

　　（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

　　（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

　　（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；

　　（四）以房地產(chǎn)抵債的；

　　（五）法律、法規規定的其他情形。

　　第四條 省建設廳歸口管理全省城市房地產(chǎn)轉讓工作，

　　州、地、市、縣（含行委、下同）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或建設行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負責本行政區域內房地產(chǎn)轉讓管理工作。

　　第五條 房地產(chǎn)轉讓?xiě)�當遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則。

　　第六條 房地產(chǎn)轉讓時(shí)，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓。

　　第七條 有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)?/p>

　　（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本辦法第十條規定的條件的；

　　（二）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

　　（三）未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的；

　　（四）依法收回土地使用權的；

　　（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

　　（六）權屬有爭議的；

　　（七）法律、法規、規章規定不得轉讓的其他情形。

　　第八條 依法取得國有土地使用權的地塊上建成房屋需轉讓的，必須辦理房屋產(chǎn)權登記和該房屋占用范圍內土地使用權的登記，并領(lǐng)取房屋所有權證書(shū)和土地使用權證書(shū)后，方可按本辦法的規定辦理轉讓手續。

　　第九條 以出讓方式取得土地使用權、房地產(chǎn)轉讓時(shí)，土地使用出讓合同載明的權利、義務(wù)隨之轉移。

　　第十條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合下列條件：

　　（一）按照出讓合同的約定已經(jīng)支出全部土地使用權出讓金，井取得土地使用權證書(shū)：

　　（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上：屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規劃對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，完成排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。

　　第十一條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)按照國務(wù)院的規定，報有批準權的人民政府審批。

　　第十二條 有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本辦法第十三條規定的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形之外，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金；對按本辦法第十三條規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，應當由轉讓人將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　土地收益上繳的具體辦法，按國務(wù)院及我省有關(guān)規定執行。

　　第十三條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續：

　　（一）經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規定的項目的；

　　（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

　　（三）按照房改有關(guān)規定出售公有住宅的；

　　（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的，

　　（五）轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

　　（六）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

　　（七）縣級以上人民政府規定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　第十四條 集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，應當符合下列條件：

　　（一）房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權明確。

　　（二）居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個(gè)人；非居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經(jīng)濟組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

　　（三）居住房屋轉讓的申請，已經(jīng)房屋所在地鄉（鎮）人民政府批準。

　　第十五條 共有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　第十六條 房地產(chǎn)轉讓時(shí)，轉讓當事人應當依據本辦法簽訂書(shū)面轉讓合同。

　　第十七條 房地產(chǎn)轉讓合同包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、交換合同、抵債合同和贈與合同。房地產(chǎn)轉讓合同示范文本，由省建設廳會(huì )同省工商行政管理局制定。

　　房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應當載明下列主要內容：

　　（一）雙方當事人的姓名或者名稱(chēng)、住址；

　　（二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至；

　　（三）土地使用權性質(zhì)；

　　（四）土地使用權獲得方式和使用期限；

　　（五）房屋的用途或使用性質(zhì)：

　　（六）房屋的乎面布局、結構、建筑質(zhì)量、裝修標準以及附屬設施、配套設施等狀況：

　　（七）房地產(chǎn)轉讓的價(jià)格、支付方式和期限；

　　（八）房地產(chǎn)交付日期；

　　（九）違約責任；

　　（十）爭議的解決方式；

　　（十一）轉讓當事人約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)交換合同除符合前款規定外，應當載明交換的價(jià)格差項；房地產(chǎn)抵債合同除符合第二款規定外，應當載明抵沖的債務(wù)及其金額，房地產(chǎn)贈與合同應當符合有關(guān)法律規定。

　　第十八條 房地產(chǎn)轉讓當事人應當簽訂后30日內在轉讓合同，向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理機構提出過(guò)戶(hù)申請，并提交下列文件：

　　（一）房屋所有權證；

　　（二）土地使用權證書(shū)，

　　（三）轉讓當事人的身份證明；

　　（四）轉讓合同或者與轉讓有關(guān)的法律文件；

　　（五）其他有關(guān)的文件。

　　房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。交換或者抵債的，轉讓當事人應當在辦理過(guò)戶(hù)手續的同時(shí)，向房地產(chǎn)交易管理機構如實(shí)申報成交價(jià)格，不得瞞報或者作不實(shí)申報。

　　第十九條 房地產(chǎn)交易管理機構應當自受理轉讓當事人過(guò)戶(hù)申請之日起15日內完成審核。對不符合規定條件和手續的，應當作出不予過(guò)戶(hù)的決定，并書(shū)面通知轉讓當事人；對符合規定條件和手續的，應當將申請過(guò)戶(hù)的文件移交產(chǎn)權登記機構，辦理房地產(chǎn)轉讓變更登記。

　　第二十條 房地產(chǎn)轉讓?xiě)�當以申報的成交價(jià)作為繳納稅費的依據。成交價(jià)明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評估作為繳納稅費的依據。

　　房地產(chǎn)轉讓當事人對評估價(jià)格有異議的，可以在接到評估價(jià)格通知后15日內向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請復核；對復核結果仍有異議的，可以在接到復核結果15日內申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第二十一條 房地產(chǎn)轉讓人轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當如實(shí)由受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系。租賃關(guān)系，相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。

　　房地產(chǎn)轉讓人違反本辦法規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

　　第二十二條 轉讓已經(jīng)出租并依法辦理租賃登記備案的房地產(chǎn)。原租賃合同繼續有效，由房地產(chǎn)受讓人和原承租人繼續履行。

　　第二十三條 與房地產(chǎn)轉讓有關(guān)的廣告，應當真實(shí)，準確，嚴格按國家工商行政管理局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》執行。

　　第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預售商品房時(shí)，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，并與承購人簽訂預售合同。

　　預售合同必須使用建設部統一印制的示范文本。

　　第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應當在預售合同簽訂之日起30日內，將其報送房屋所在地房地產(chǎn)交易管理機構登記備案。對符合條件和手續的，由房地產(chǎn)交易管理機構書(shū)面通知當事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預售合同。

　　登記備案的預售合同是房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機構在辦理產(chǎn)權登記手續時(shí)的重要依據。

　　第二十六條 已經(jīng)預售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得擅自變更其建筑設計；確需變更的，應當在征得承購人同意并報規劃部門(mén)審批后，與承購人訂立預售合同的變更協(xié)議。

　　未征得承購人同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)變更預售商品房的建筑設計的，承購人有權解除預售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)承擔違約責任。

　　第二十七條 預售合同登記備案后，承購人需轉讓預售商品房的，應按下列規定辦理，并重新登記備案：

　　（一）尚未付清預售商品房總價(jià)款的，承購人應當征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預售商品房轉讓合同，

　　（二）已經(jīng)付清預售商品房總價(jià)款的，承購人可以與受讓人訂立預售商品房轉讓合同，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

　　預售的商品房轉讓時(shí)，預售合同載明的權利、義務(wù)隨之轉移。

　　第二十八條 預售商品房轉讓后再轉讓的，應當按照本辦法第二十七規定，訂立再轉讓合同并辦理登記備案手續。

　　第二十九條 違反本辦法轉讓房地產(chǎn)的，轉讓無(wú)效；房地產(chǎn)管理部門(mén)依據《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》予以處罰。

　　第三十條 當事人對房地產(chǎn)管理部門(mén)的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的部門(mén)可以依法申請人民法院強制執行。

　　第三十一條 房地產(chǎn)管理部門(mén)、房地產(chǎn)交易管理機構的工作人員玩忽職守，濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十二條 已售公有住宅的轉讓?zhuān)瑧�按有關(guān)房改規定執行。

　　第三十三條 本辦法由省建設廳負責解釋。

　　第三十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。